Du vil ofte høre udtrykket "andet prioritetslån" komme op, når du ser en film eller et tv-show, når en karakter ikke er i økonomisk god stand. ”De var nødt til at optage et andet pant i deres hus,” vil en sladderagtig karakter hviske, der beskriver, hvordan deres frenemi er faldet i dårlige tider. Men anden prioritetslån får et dårligt rap - selvom det er risikabelt, er de ofte et godt værktøj til at løse økonomiske problemer eller endda klogt komme videre.
Før vi går i dybden med et andet pant, lad os komme på den samme side med, hvad det præcist er. Dit første prioritetslån er et lån, der hjælper med at finansiere køb af et hjem, så du ikke behøver at samle hundreder af tusinder af dollars på én gang (fordi lad os være reel: Hvem har den slags penge?)
Men et andet prioritetslån giver dig i det væsentlige mulighed for at låne penge fra dit hjems egenkapital. Egenkapital er den ikke-finansierede del af dit hjems værdi, så du tjener i det væsentlige de penge, du har betalt til dit hjem, til andre ting. ”Lad os sige, at dit hus er værd $ 250.000 i dag, og du skylder $ 150.000,” siger Holden Lewis,
NerdWallet'S prioritetsspecialist. "Trækk gælden fra hjemmeværdien, og det er din egenkapital: $ 100.000." Dit hjems egenkapital kan vokse og krympe uden for din pantebetaling: Værdi opnået ved et stærkt ejendomsmarked eller forbedringer, du har foretaget, kan oversættes til øget egenkapital. Når det er sagt, kan du også miste egenkapitalen, hvis dit hjem afskrives i værdi eller boligmarkedet går ned.Du kan dog ikke altid bare tage al din egenkapital ud i dit hjem: ”De fleste långivere til hjemmet ønsker at have den samlede gæld (for begge prioritetslån) til 80 procent af hjemmets værdi, eller nogle gange 90 procent, ”forklarer Lewis,“ Så i [dette] eksempel er huset værd $ 250.000, og 80 procent af det er $200,000. Hvis du skylder $ 150.000 på det primære prioritetslån, giver det dig op til $ 50.000, du kan låne. ”
Ligesom dit første prioritetslån holdes dit hjem som sikkerhed for dit andet prioritetslån. Hvis du misligholder dit prioritetslån, har banken myndighed til at tage dit hjem som tilbagebetaling.
Okay, nu hvor du forstår, hvad et andet pant rent faktisk er, lad os undersøge, hvorfor du ønsker et. I nogle tilfælde har du måske aggressivt nedbetalt dit prioritetslån at spare på rentebetalinger og ønsker at frigøre nogle midler, der skal bruges i nødstilfælde. Du ønsker måske også et stor renovering at øge din egenkapital, men igen, har du ikke kontanter til rådighed for det. I nogle situationer kan det også være fornuftigt at bruge din egenkapital til at konsolidere gæld (f.eks. Betale flere gæld med høje renter med et stort lån med en mindre rente), betaling for uddannelse eller endda store medicinske regninger. For andre er tilføjelse af et andet prioritetslån den bedste måde at have et hjem til rådighed uden 20 procent udbetaling.
Hvis det ikke var forvirrende nok, at der er første og anden realkreditlån, er der faktisk to fremherskende typer af anden prioritetslån: Et boliglån og et kreditkapitalinstrument (Heloc). Lad os tale om forskellene:
Et boligkapitallån er et engangslån, der giver et engangsbeløb af penge, du kan bruge til hvad du vil. Med denne type lån tilbagebetaler du lånet gradvist over tid. Boliglån har typisk en fast rente og låneperiode, og du betaler det samme beløb månedligt. Grundlæggende fungerer de nøjagtigt som dit første prioritetslån, men de kommer normalt med en højere rente sats end dit første prioritetslån, da du tilføjer en lidt mere risiko for din boligfinansiering, Patrick Boyaggi, CEO af rategravity.com, siger.
En hjemmekapitalgrænse (HELOC) er vel, dit hjemmekapital blev til en kreditgrænse. Hvem din långiver er, vil sætte en maksimal lånegrænse, og du kan låne uanset hvor meget som helst, indtil du har nået det maksimale. Du kan også have en HELOC og aldrig bruge den, men den er der, hvis du har brug for den. Dette er grunden til, at kreditlinjer ofte sammenlignes med kreditkort - og de har typisk lavere renter end dit plastik gør. De afskrives heller ikke, som et boliglån. HELOCs leveres dog med justerbare satser, så de månedlige betalinger kan stige eller falde, afhængigt af føderale reservesatser.
Nu hvor du forstår, hvad en HELOC er, er her en sludder: Hvis du er super tæt på at afbetale dit prioritetslån og vil trække mere renter (hvis du husker det, da pantelån afskrives, er du betaler mere renter i forvejen i dine 30-år) kan du optage et andet prioritetslån i form af en HELOC, afbetale dit prioritetslån og derefter bruge din HELOC som dit første prioritetslån og trække det interesse. (Hvis du er forvirret over dette koncept, er du sandsynligvis ikke klar til at gøre det endnu.)
Okay, okay, okay, så selvom det måske var forvirrende, er det her, der muligvis gælder for dig: Skønt det lyder counterintuitive, mangeårige husejere, der ønsker at bruge egenkapital, er ikke de eneste mennesker med et sekund pant. Førstegangshusejere kan vælge at tage to prioritetslån på en gang, hvis de ikke har råd til 20 procent udbetaling uden at påtage sig PMI. Disse benævnes ofte "piggyback lån." Disse gives ofte som 80/10/10 eller 80/5/15 lån. Det betyder, at de låner 80 procent af deres boligbeløb i et første prioritetslån med en fast rente, 10 eller 5 procent af deres boligværdi i et andet prioritetslån med en anden, højere fast rente, og leverer 10 eller 15 procent som deres egenkapital gennem en ned betaling.
I nogle tilfælde kan dette fungere som den bedste økonomiske mulighed for nogle. Da banker betragter lån over 80 procent af hjemmeværdien som lån med højere risiko, kommer de ofte med en højere rente og kræver PMI i modsætning til dem med 20 procent nedbetalinger eller højere. Anden prioritetslån kan hjælpe med at sænke denne rente og slippe af med PMI ved at bryde det store lån op: I stedet for at låne en masse penge med meget høj rente, folk får et første prioritetslån inden for de tilsvarende lånebeløb (hvilke agenturer som Fannie Mae og Freddie Mac satte) og derefter et andet prioritetslån til dækning af det resterende lån omkostninger. ”Det er ikke ualmindeligt, at de samlede betalinger er mindre end et enkelt lån med realkreditforsikring,” siger Boyaggi. Derudover er renterne på dit andet lån skattemæssigt fradragsberettiget (med forbehold af begrænsninger i rentefradrag), men betalingerne til realkreditforsikring er det ikke.
Når det kommer til den anden prioritetsproces - uanset hvad du bruger den til - er det meget vigtigt at huske, at du bogstaveligt talt sætter dit hjem på linjen. Husk desuden, at du bliver nødt til at betale adskillige omkostninger for vurdering, kreditcheck osv. Hvis der er reel frygt for, at du ikke ville være i stand til at betale et andet prioritetslån, er det ikke det rigtige lån til dig.
Tænk også på, hvorfor du vil have en. Hvis du vil købe en ny Tesla, er et andet prioritetslån sandsynligvis ikke vejen at gå. I stedet er de bedst brugt til at forbedre økonomiske forhold (konsolidere gæld eller forbedre egenkapital) snarere end at skabe nye økonomiske problemer.
Og selvfølgelig skal du ikke basere dine økonomiske beslutninger på denne artikel: Det bedste råd når det kommer til at overveje, om et andet prioritetslån er det rigtige for dig, er at tale med en velrenommeret låneansvarlig. Selvom vi ønsker at give dig alle de oplysninger, vi kan, er deres professionelle mening mest vigtig. Det er også en god ide at tale med din skattemæssige, inden du begynder at tage fradrag, hvis du optager (eller planlægger at optage) et andet prioritetslån.
I slutningen af dagen kan et andet prioritetslån være en ideel mulighed for nogle mennesker. Bare sørg for at tage en beregnet, veluddannet og professionelt informeret beslutning, før du tilmelder dig den stiplede linje.
