Hvem blandt os har ikke underholdt visioner om at købe et nødsted, reparere det og sælge det til en smuk fortjeneste? HGTV-shows får det til at se helt let ud - og sjovt også. Men selv veteraner fra disse shows og store lommeforhold undertiden kæmper for at tjene penge med at vende huse—Eller i det mindste nok til at det er værd at stress og besvær.
Ikke overbevist? Lad os forestille os, at vi køber et træt gammelt hus til $ 300.000, investerer $ 50.000 i reparationer og forbedringer og videresælger det for $ 400.000 til et overskud på $ 50.000. Lyder ret godt, ikke? I navnet på en boble, der brister, lad os se, hvordan virkelighedens skarpe kanter kan skabe huller i vores flippende fantasi.
Hver gang du sælger et hus, begynder du med et tab, fordi du vil betale i gennemsnit 5% til 6% i ejendomsmæglerprovisioner. Selv hvis du selv er en ejendomsmægler, skal du typisk betale mindst køberagentens provision på 2,5% til 3%. Men for de fleste mennesker betyder det, at du har brug for et hjem til at værdsætte i værdi med mindst 5% bare for at bryde jævnt.
Brug af landsdækkende gennemsnit på en 5,26% provision, betaler vi $ 21.040 i ejendomsgebyrer for at sælge vores $ 400.000 hjem - et tal, der ikke engang inkluderer markedsføring eller iscenesættelse. Det whittles vores overskud ned til $ 28.960.
Ombyggingsshows på HGTV redigeres for at kondensere en lang, kompliceret proces ned til en enkelt episode. Sandheden er, at ethvert ombygningsprojekt tager tid - og som regel meget mere af det, end du tror. Entreprenør Tom Silva fra PBS Dette gamle hushar sagt du kan forvente, at en komplet køkkenrenovering tager to til seks måneder. Og uanset hvilket budget og tidslinje du beslutter dig for, "Det vil tage dig længere tid, og det vil koste dig mere," fortalte Silva mig i januar. Det skyldes, at uventede problemer eller designændringer næsten altid dukker op under en stor ombygning.
Og det er hvis du endda kan få en entreprenør. Vi er midt i en faglært mangel på arbejdskraft, og i travle markeder er gode konstruktionsprofæer reserveret i måneder; det kan tage uger bare for at få et tilbagekald eller et tilbud. Og uden fordel for et nationalt tv-publikum er din entreprenør meget mindre tilbøjelig til at arbejde overtid for at afslutte jobbet på din tidslinje, hvis der opstår komplikationer.
Men jo længere du holder fast på en ejendom, jo længere betaler du omkostninger såsom forsikring, ejendomsskatter og værdiforholdsregninger. Forudsat at du er i stand til at færdiggøre arbejdet og sælge huset om seks måneder - hvilket sandsynligvis er optimistisk - du vil stadig være på krogen i et halvt års værdi af ejendomsskatter, forsikring og forsyningsselskaber. Ved gennemsnitlig effektiv sats på 1,15%, skatter alene på en $ 300.000-ejendom ville beløbe sig til $ 1.725 efter seks måneder; tilføj husejere forsikring plus el-, gas- og vandregninger, og vores overskud aftager yderligere.
Når almindelige mennesker sælger et hjem, behøver de generelt ikke at bekymre sig om at betale skat på fortjenesten, selvom det er temmelig stort. Hvis du sælger et hjem, som du har boet i to af de sidste fem år, du skylder ingen skatter på op til $ 250.000 i fortjeneste ($ 500.000, hvis du er gift, arkiverer i fællesskab).
Hvis du imidlertid vipper et hus inden for et år, vil enhver fortjeneste blive betragtet som en kortvarig kapitalgevinst, der beskattes som almindelig indkomst - ved priser så højt som 37%, afhængigt af din anden indkomst. Sælg i år to, og overskuddet er underlagt den mere tilgivende langsigtede kapitalgevinstprocent, som spænder fra 0% til 20%.
Lad os sige, at vi efter provision og regnskabsmæssige omkostninger sidder tilbage med $ 25.000 i fortjeneste. Hvis vi tjener mere end $ 38.700 om året på vores dagjob, beskattes det med en sats på mindst 22%. Vores overskud er nu beskåret til $ 19.500. Og vi har ikke engang taget højde for ting som lukning af omkostninger, der også løber ind i tusinder.
Selvom det ikke engang er halvdelen af overskuddet, vi første gang forestillede os, ville $ 19.500 være en velkommen stormfald for de fleste af os. Problemet er, at lønningsdag kommer med så meget risiko. Det kræver en enorm investering af kapital, tid og energi at købe og rehabilitere et hus.
Der er meget lille fejlmargin - og der er en meget reel mulighed for, at du ikke er i stand til at sælge huset for det, du håbede. Du kan sidde tilbage med et hus, du ikke kan sælge, og omkostninger, der fortsætter med at hældes op måned efter måned.
Men overvej dette: Amerikanere vippede mere end 207.000 hjem i 2017—mest siden 2006. Professionelle husflippere siger, at konkurrence er stivere end nogensinde, og at det er meget sværere at tjene penge, end det var i kølvandet på boligkrisen.
Mere til det punkt var mange af disse husflippere i 2006 ved at blive udsat for økonomisk ødelæggelse: I 2009, hjem værdierne var steget fra deres midt på 2000-tallet og efterlod millioner af husejere - og husflip - overfor afskærmning. Faktisk tyder ny forskning på, at husflippere kan have spillede en stor rolle i at skabe boligkrise.
Hvis salget går langsommere, eller priserne begynder at falde i månederne, mens du hælder penge i en ejendom, kan du ende med at sælge i et meget andet miljø, end du købte huset i. Bunden kan falde ud af boligmarkedet hurtigere, end du kan sige 2008.