Filer dette under "ting, der har overrasket mig som boligejer": Realkreditselskaber kan sælge dit realkreditlån, og det er faktisk noget, der sker ret ofte. Faktisk, siden jeg købte mit hus for næsten et årti siden, har jeg fået fire forskellige realkreditselskaber til at servicere mit lån - med to af de seneste overførsler, der sker ret hurtigt efter hinanden.
For det meste, når mit realkreditlån er blevet solgt, tilføjer det bare lidt ekstra administrationsarbejde til min to-do-liste - opgaver som at sikre, at det nye servicefirma har en kopi af min husejerforsikring (ellers kan de smække på en dyrere långiver-placeret forsikring) og opsætte alle mine betalingsoplysninger på en ny hjemmeside.
Men hele denne tumult fik mig til at spekulere: Hvorfor sælger realkreditselskaber dit lån i første omgang, er der noget, du kan gøre for at stoppe det, og hvordan påvirker det dit kreditbillede?
Hvis du er boligejer (eller en potentiel), er her de tre ting, du skal vide om realkreditsalg, ifølge eksperter.
At sælge realkreditlån er en meget almindelig praksis i realkreditbranchen, siger realkreditekspert David Peterson, medstifter af webstedet for personlig finans. Bankdash.
"Under normale markedsforhold vil en långiver sælge et realkreditlån, fordi deres forretningsmodel er fokuseret på at stifte lån og ikke servicere lånene," siger Peterson. "Servicering indebærer en masse administrativt arbejde såsom inddrivelse af afdrag på realkreditlån, beregning og opkrævning af ejendomsskatter og administration af spærrede konti."
Realkreditudbydere ville være nødt til at bygge og vedligeholde serviceinfrastruktur for at servicere alle de lån, de optager, hvilket kan være svært at skalere, forklarer Peterson. Så mange långivere vælger derfor at fokusere deres forretninger på enten stiftende lån eller servicering af realkreditlån.
Hvis din långiver sælger dit lån, men bevarer servicerettighederne, vil du sandsynligvis ikke mærke meget til en ændring i, hvordan du betaler dit realkreditlån eller interagerer med virksomheden. Men hvis serviceren ændrer sig, vil du gerne sikre dig, at de overholder føderale regler der vedrører dit lån, herunder registrering af dine rettidige betalinger til kreditbureauerne.
Der er nogle banker, der ikke vil sælge dit lån. De er kendt som "porteføljelångivere", og de fleste er mindre, samfundsbaserede finansielle institutioner som kreditforeninger. Men for det meste er der intet, du kan gøre for at forhindre dit realkreditlån i at blive solgt.
Ved dette: Du behøver ikke gå i panik, når du får besked om, at dit realkreditlån er blevet solgt siden vilkårene i lån inklusive din månedlige betaling, rente, resterende saldo og alt andet vil forblive det samme, siger David Tully, en ejendomsmægler med eXP Realty i Reno, Nevada. Men det er en god idé at holde et godt papirspor, så der ikke er nogen betalinger, der går tabt i blandet.
Hvis du for nylig har sendt en betaling til dit realkreditlåns tidligere ejer, så bliver du ikke straffet for det, siger Tully. Der er en henstandsperiode på 60 dage, efter at servicerettighederne er solgt, for at hjælpe med at lette overgangen.
Der er ikke noget klart svar på, hvordan et realkreditsalg præcist kan påvirke din kredit score, men det vil sandsynligvis ikke have en stor indflydelse på det trecifrede tal, der bestemmer din kreditværdighed.
I en ideel verden ville du optage et boliglån, og det ville forblive hos det samme firma, og derefter kl. udgangen af dit 30-årige realkreditlån, ville du have en varm stribe rettidige betalinger på din årtier lange afdrag lån.
Du kan se, långivere bekymrer sig ikke kun om dine betalingsoplysninger til tiden, men de kan godt lide at se en kredithistorie. Dit længden af kredithistorie udgør omkring 15 procent af din score.
Hvis dit realkreditlån er en af de ældste konti, der rapporteres til bureauerne, og det sælger, kan det påvirke alderen på din kredithistorie, ifølge Caleb Reed, en kreditekspert og grundlægger af Dollarbudgettet.
For at sige det på en anden måde? Når din långivers navn ændres, kan dine konti blive overført til en ny enhed eller blive vist på dine rapporter under det nye navn på långiveren, siger Levon L. Galstyan, en statsautoriseret revisor hos Oak View Law Group i Glendale, Californien.
"Selv hvis dit realkreditlån sælges til en ny låneudbyder, er det usandsynligt, at din kreditscore bliver påvirket," siger Galstyan.