Nogle kældre egner sig kun til opbevaring og tøjvask. Andre kan være færdige og give værdifuldt ekstra boligareal til et hjem. Stadig andre kældre er værdige til at være hjem for sig selv. Men for at passe ind i den sidstnævnte kategori som en lovlig lejlighed, skal dit underjordiske rum først opfylde nogle meget vigtige minimumskrav.
"Byerne pålægger generelt love om, hvad der udgør en 'lovlig' bolig for at beskytte beboernes sikkerhed," siger Sally Hamidi, præsident og hovedmægler for Citylights Realty Group. Byerne udsteder så tilladelser til husejerne, så de lovligt kan leje den separate bolig. I f.eks. New York bekræfter et beboelsescertifikat, at en bolig overholder alle sikkerhedsforskrifter og derfor er beboelig. Selvom din egen bys eller bys lokale byggeregler kan være forskellige med hensyn til præcis, hvad der gør et sted sikkert at bo i, er her, hvad du skal gøre for at sikre, at kælderlejlighed er lovligt, før du lejer det ud:
Det International Residential Code (IRC)
sætter standarderne for opholdsrum. Det foreskriver, at et rum, bortset fra køkkenet, skal have minimum 70 kvadratmeter plads, for at det kan anses for beboeligt. Dette gælder dog ikke for det fulde rum i en studielejlighed, så du skal overholde eventuelle minimumskrav til kvadratmeter for lejligheder, der er fastsat af dine lokale byggeregler. IRC's minimum loftshøjde for beboelig kælderplads - det vil sige plads til at leve, sove, spise eller lave mad - er syv fod. Badeværelser, som ikke anses for beboelig plads, skal have lofter, der ikke er lavere end 6 fod 8 tommer. Igen er dette minimumskrav fra IRC; lokal kode kan diktere noget andet.Vinduer giver tiltrængt ventilation til en kælderlejlighed, men de skal også placeres som en udgang. I Især New York City, Ministeriet for Bevaring og Udvikling af boliger giver mandat til, at bunden af gården eller gaden ikke må være højere end seks tommer under vindueskarmen på ethvert vindue. Retningslinjer for vinduesstørrelse vil også gælde, så husejere bør tjekke med lokale koder for at opretholde overholdelse.
Kældere er tilbøjelige til fugt selv uden for enhver oversvømmelse, der kan opstå i ekstremt vejr. Vægge skal fugtes/vandtættes op til terrænhøjde, hvis det vurderes, at undergrundsforhold tilsiger det.
Husk at det er minimale krav til en kælderlejlighed lejet. Et kælderrum kan stadig betragtes som beboeligt, selvom det ikke har en separat indgang, men det kan kun bebos af en person, der allerede er en del af husstanden, ikke en betalende lejer. Udlejere, der overtræder reglerne for kælderlejligheder, kan befinde sig i en verden med problemer.
"Kælderlejligheder, der ikke overholder gældende love, regler og koder, er en gedehamsrede for ejere," siger Mary Hall Mayer, en agent hos Coldwell Banker Warburg i New York. "[Ejeren ville] stå over for juridiske konsekvenser såvel som økonomiske problemer, hvis den ulovlige lejlighed skaber misligholdelse af realkreditlån eller andre vilkår."
Især i storbyer, hvor der er mangel på billige boliger, ses kælderlejligheder som en måde at afhjælpe boligkrisen - men kun hvis de er sikre for lejerne.
"Boligejere, der ønsker at omdanne deres kældre til separate boliger, bør gennemføre en forundersøgelse med en autoriseret totalentreprenør for at se, om enheden nemt kan opfylde byens krav,” siger Hamidi.
Selvom en kælderlejlighedskonvertering kan vise sig at være en levedygtig indtægtskilde for en boligejer, kræver det en stor investering at få det dertil. Hamidi siger, at det kan koste alt fra $30.000 til op mod $100.000 afhængigt af arbejdets kompleksitet og materialeomkostningerne.
Men hvis du ikke er villig til at bruge tid eller penge på at omdanne din kælder til en lovlig lejlighed, så bliver du nødt til at finde en anden måde at vokse din ejendomsportefølje på. Det er bare ikke risikoen værd for dine lejere eller din bundlinje.
Barbara Bellesi Zito
Bidragyder
Barbara Bellesi Zito er en freelance livsstilskribent fra Staten Island, NY, der dækker alt inden for fast ejendom og boligforbedring. Når hun ikke ser house-flipping-shows eller drømmer om at købe et sommerhus, skriver hun fiktion. Barbaras debutroman udkommer i begyndelsen af 2022.