Der er, hvad der føles som en million forskellige ting, der sker på én gang, når du går kontrakt om at købe bolig. Indsamling af dokumentation for realkreditlånet, underskrive papirer, aflevere din seriøs pengecheck, planlægning en vurdering, finde en inspektør, stille flyttemænd i kø, bekymre sig om at komme ud af dit eksisterende lejemål - det hele sker så hurtigt.
Det er sandsynligvis en stor grund til, at så mange købere føler sig overvældede og forvirrede på det tidspunkt, hvor inspektionen ruller rundt - og endnu mere forvirret, når inspektøren sender deres rapport, der opsummerer resultaterne af de går igennem.
"Vi ser mange kunder, der får 'hjort i forlygterne'-blikket på et tidspunkt under inspektionen," siger Welmoed Sisson, en certificeret boliginspektør i Maryland.
Bare fordi et tag ikke er utæt, betyder det ikke, at det ikke skal udskiftes snart. Alle apparater, genstande eller systemer i et hjem har en brugbar levetid/gennemsnitlig levetid, siger Sisson, og inspektører kan markere dem, som en køber bør forberede sig på at erstatte i den nærmeste fremtid.
"Et af de største eksempler på dette er dæk," siger hun. "De fleste kunder er chokerede over at høre, at den gennemsnitlige levetid for et dæk kun er 12 til 15 år."
Hvis noget ikke fungerer eller fungerer efter hensigten, vil inspektøren derimod bruge ordet "defekt" til at beskrive det, siger Sisson.
Bygningsreglementet håndhæves af byen, amtet eller en anden kommunal enhed (som inspektører ofte kalder "myndigheden der har jurisdiktion" eller AHJ ifølge Sisson), og de gælder ikke med tilbagevirkende kraft, Sisson siger. Det betyder, at et hjem bygget i 1960'erne ikke er forpligtet til at opfylde nutidens byggeregler, selvom reglerne havde til formål at gøre hjemmet mere sikkert. Så selvom et hjem teknisk set kan være "op til kode", kan inspektøren påpege et par ting hist og her, der adskiller sig fra nutidens standarder.
Husinspektører skal være velinformerede om lokale byggeregler, men de citerer dem typisk ikke direkte i deres rapporter. I stedet henviser de ofte til "bygningsstandarder" eller "accepteret lokal byggeskik," siger Sisson.
Inspektører er uddannet til at tænke i det værst tænkelige scenarie, forklarer Sisson. Dette er grunden til, at de kan henvise til "potentielle farer" eller "sikkerhedsrisici," sprog, der kan føles ret alarmerende for en potentiel køber. Ved en nylig inspektion, for eksempel, markerede Sisson en tørretumblers udluftningsstik, der var for lang og snoet, hvilket kunne føre til brand. Det er en forholdsvis simpel løsning, men havde stadig køberen på kant.
"I deres sind betød det at kalde det en brandfare, at det var på randen af at brænde huset ned," siger hun. »Jeg forsikrede dem om, at risikoen for overhængende brand var lav, men ikke nul. Jeg prøvede ikke at skræmme dem. Statistik viser, at brande i tørretumblere desværre er almindelige, og jeg ville ikke kunne garantere, at den nuværende udluftningskonfiguration var så sikker, som den kunne være. Det handler om at minimere risikoen."
Selvom det ikke er en del af selve rapporten, kan fakturaen eller regningen for inspektionen også være forvirrende. Konkret er mange købere ikke klar over, at de selv er ansvarlige for at betale for inspektionen.
Realkreditinstitutter kræver typisk ikke boligeftersyn, så det kan være fristende blot at springe dette trin over, især på et meget konkurrencepræget marked. Men inspektører er højtuddannede fagfolk, der handler på køberens vegne og afviser alle store røde flag eller dyre rettelser, der kan påvirke en købers beslutninger om at gå videre med købet.
Synsrapporten er endnu en måde for køber at få så mange oplysninger som muligt om ejendommen inden styrter hundredtusindvis af dollars ned, ligesom at deltage i et åbent hus eller gennemgå comps fra en fast ejendom agent.
"Det er køberne, der betaler, da det er dem, der skal informeres, hvis der er noget galt med ejendommen," siger Lori Abbey, en ejendomsmægler baseret i Denver.
Købere er måske ikke klar over, at de kan - og bør - selv deltage i inspektionen, iflg Craig McCullough, en ejendomsmægler i Washington, D.C. Dette er en stor mulighed for købere til at lære ins og outs i deres fremtidige hjem, lige fra det elektriske panel til vandspærringen. Efter inspektionen kan købere også stadig ringe eller sende e-mail til inspektøren med eventuelle opfølgende spørgsmål.
"Du betalte en professionel for at fortælle dig om dit fremtidige hjem," siger han. "Følg ham eller hende, stil spørgsmål, se, hvor de ser hen. Dette er vigtigt, fordi en rapport kun er et resumé, men at se præcis, hvad de så, hjælper dig med at lære, hvordan dit fremtidige hjem fungerer og være forberedt på de systemer, du skal kende til."