Skattesæsonen er forvirrende nok med W2'er, velgørende bidrag og fradrag for studielån. Tilføj et ejendomssalg, og det er nok til at sende selv den mest kyndige TurboTax-ekspert i gang. Men i et år, hvor markedet har været varmere end nogensinde, er der flere og flere, der sælger deres hjem - og de køber ikke altid et nyt lige bagved. Så når de markerer det felt, der siger: "Jeg har solgt et hus", hvordan kan de forberede sig på eventuelle (dyre) overraskelser, der kan komme på vej den 15. april?
Først en advarsel: Disse eksperttips er nyttige, og det er en god idé at komme til bordet med ideer, men Kate Ziegler, en ejendomsinvestor og ejendomsmægler i Boston, råder potentielle ejendomsinvestorer til at ringe til en skatteekspert tidligt i processen. En statsautoriseret revisor, eller en CPA, med ejendomserfaring hjalp hende med at strukturere eksisterende ejendomme på en mere fordelagtig måde. De rådgav også om fremtidige køb og salg, og hvordan de kunne påvirke hendes skatteregning.
"Tag dig tid til at finde nogen, der forstår både dit lokale ejendomsmarked og også dine mål du investerer i større skala eller minimerer kapitalgevinster ved et veltimet salg af din primære bolig." siger Ziegler.
Historisk set blev folk bedt om kun at købe et hjem, hvis de planlagde at bo der i tre til fem år. Pandemien ændrede alt. Folk havde brug for mere plads, flyttede på tværs af landet, eller sælge for at tjene penge på et varmt marked. De havde brug for at sælge - og de havde brug for at sælge nu. Hvor længe de havde været der, var lige meget.
Nogle af disse sælgere befandt sig med en overraskende skatteregning. ”På nogle markeder opkræves der ekstra skatter for salg inden for det første ejerår, hvor kommunerne forsøger at fraråde "flipping" eller revitalisering af afskrevne boliger til kortsigtet gensalg,” siger Ziegler.
Michael Gross, en CPA og certificeret finansiel planlægger, forklarer yderligere: "Disse kortsigtede kapitalgevinster beskattes med almindelige indkomstskattesatser. Den øverste almindelige indkomstskattesats er 37 procent. Hvis de besidder ejendommen mere end et år, vil gevinsten blive beskattet med langsigtede kapitalgevinstsatser. Den højeste langsigtede kapitalgevinst er 20 procent." Fortjenesten på et hus er ofte ikke lille, og den forskel på 17 procent kan have stor indflydelse i skattesæsonen.
Ken Grodner, en revisor, der er blevet ejendomsmægler med Hospitality Network Group hos Keller Williams, tilføjer et ekstra punkt til at spille det langsigtede spil: "Hvis du er i stand til at sælge en ejendom i et år med lav indkomst (f.eks. hvis du eller din ægtefælle forlader et job), kan du reducere eller fjerne din kapital gevinstskat."
"De skattemæssige konsekvenser af primære og ikke-primære boliger er forskellige, så en køber køber en ny primær bolig uden at sælge deres nuværende hjem bør overveje de skattemæssige konsekvenser af at ændre deres bolig,” Ziegler siger. Du kan kun kræve en primær boligfritagelse på én ejendom, og så snart du ændrer din adresse, ændres din skattestatus på den anden ejendom. Derudover, hvis denne ejendom bliver omdannet til en langtidsleje eller korttidsleje, vil det også påvirke dens skattebyrde - og den sats vil påvirke eventuelle lejeberegninger.
På bagsiden af boligfritagelsen, hvis en sælger aflaster en lejeejendom, men de har ejet og besat den som en hovedbolig i to af de fem år før salget, så kan de omdanne den til en primær bolig inden salg. I så fald siger Gross: "Når du sælger ejendommen, kan du udelukke en gevinst på $250.000, hvis du er single, eller $500.000, hvis du er gift i fællesskab."
Gross forklarer, at afskrivning er et almindeligt misforstået begreb i ejendomsskatteverdenen. Afskrivninger dækker over de nødvendige forbedringer, som man bør foretage på sin ejendom for at holde den i tip top stand til både at leje og sælge. Men ejerne antager ofte fejlagtigt, at dette er et permanent fradrag. Han siger: "Selvom det er fradragsberettiget i den tid, ejendommen udlejes, reducerer det beskatningsgrundlaget for ejendommen, hvilket i sidste ende øger gevinsten, når ejendommen sælges."
Med ejendomsmarkeder, der forbliver rødglødende, sælger nogle boligejere til skyhøje priser og venter på suset i et lejemål. For disse primære boligsælgere kan de blive ramt af kapitalgevinster for beløbet over $250.000, hvis de er single eller $500.000, hvis de er gift i fællesskab. Heldigvis er der en vej uden om skatteregningen. Gross råder disse sælgere til at se på salg på afbetalingsbasis. "Dette ville give dig mulighed for at modtage betaling over en periode på år, og kun en del af gevinsten ville være anerkendt hvert år, hvilket i sidste ende ville holde dig i en lavere skatteramme og resultere i at betale mindre skat samlet, siger han.
Hvis du har en investeringsejendom ved hånden, og det er tid til at sælge, kan det være klogt at vende provenuet fra salget om i det, der kaldes en 1031-børs. "Dette er en mekanisme, der giver sælgere mulighed for at geninvestere deres salgsprovenuet i et 'like-kind' køb inden for 180 dage efter salgets lukning," forklarer Ziegler.
Når provenuet fra salget investeres i en anden lignende ejendom, undgår sælgeren at betale en stor kapitalgevinstskat. Ulempen? Købets rækkefølge af operationer kan komme ud af kurs med et uretmæssigt indsendt dokument. Grodner tilføjer: "Selvom det i første omgang kan virke som lang tid, ser vi ofte kunder, der kæmper for at lukke inden de 180 dages deadline."