Som første gangs boligkøber, der er lavet dit hjemmearbejde, du ved, at det kræver store besparelser at komme ind døren: A udbetaling, lukkeomkostninger og endda en stor pude tilbage, når du lukker, til at begynde med. Men der er en anden almindelig pris - vurderingsgabet - der i nogle scenarier kan være den dyreste del af at købe et hus i dag. Vurderingshuller er et nedslående tegn på, at nutidens ejendomsmarked er for varmt til at håndtere for købere der har brug for finansiering.
Sådan spiller det ud: Lad os sige, at et hjem er opført for $ 350.000, og det modtager mange bud. For at få en konkurrencemæssig fordel, byder du $ 400.000 for hjemmet. (Et rekordhøjt niveau på 50 procent af boliger går efter den anmodede pris ifølge en Maj 2021 rapport fra Redfin). Men hvis du tager et pant for at købe et hjem, vil din långiver kræve en vurdering, hvilket er en upartisk, professionel opfattelse af, hvad hjemmet er rent faktisk værd at byde på vanvid til side. Hvis takstmanden bestemmer, at hjemmet kun er værd, siger $ 360.000, er du nødt til at komme med nok kontanter til at "lukke vurderingsgabet", hvilket i dette tilfælde ville være $ 40.000.
I disse tilfælde, hvor et hjem ikke kommer ind til den vurderede pris, kan du muligvis genforhandle med sælgeren, men i dette varme marked er der en glut af investorer, der vil være i stand til at købe boligen med alle kontanter (og uden nogen långivere involveret i transaktionen har de teknisk ikke engang brug for en vurdering). Bare så du ved, er vurderingsberedskabsklausulen i din kontrakt vigtig, fordi den lader dig komme ud af aftalen, hvis hjemmet vurderer til mindre end købsprisen.
Långivere kan godt lide at se pantlånets værdi være mindre end den vurderede værdi af ejendommen, forklarer Steve Sexton, finansiel konsulent og administrerende direktør for Sexton Advisory Group. En højere udbetaling for at sænke lånebeløbet kan være en løsning, men alligevel kræver det, at flere kontanter nedskæres.
Så hvad sker der, hvis du befinder dig i dette scenarie? Du kan bestride vurderingen med din långiver, siger Dawn Pfaff, der har mere end to årtiers erfaring som takstmand og er præsident for My State MLS.
"Du bliver nødt til at give et overbevisende argument for at understøtte din tvist," siger Pfaff. "Din ejendomsmægler kan hjælpe dig med at finde sammenlignelige salg, der understøtter den værdiansættelse, du søger."
En af de største faktorer, der kan påvirke din vurdering, er markedsjusteringen for tiden, siger hun.
"Hvis den oprindelige takstmann anvendte et sammenligneligt salg fra seks måneder siden, men priserne er steget hurtigt i området, skal prisen justeres for det nuværende marked," siger Pfaff.
Alligevel kunne vurderingen komme tilbage med samme pris (eller en endnu lavere) anden gang.
Det er et uheldigt sted at være på. Klemt lager og en ny afmatning i hjemmet under COVID-19 betyder, at der ikke er mange boliger på markedet. Alligevel har rekordlave renter ført køberne ud i flok. Resultatet? Sælgere modtager flere bud på deres hjem, og mange kommer ind over listeprisen - som i tusinder og tusinder af dollars over.
Noget at huske på dette skæve marked: Der er forskel på, hvor meget et hjem faktisk er værd (markedsværdien) og auktionsværdien (hvor meget købere er villige til at betale), siger Ryan Lundquist, en certificeret boligvurderer og boligmarkedsanalytiker i Sacramento. Takstmanden fungerer som ”långiverens øjne”, siger han. Det skyldes, at banker skal være sikre på, at det lån, de yder til dig, er berettiget af ejendommens værdi; skulle du som standard være nødt til at inddrive tabet.
