At finde et hjem på dette overophedede boligmarked er svært nok for førstegangskøbere. Men da banker strammer deres udlånsregler, præsenterer finansieringssiden ved at købe et hus endnu et sæt udfordringer. Blandt dem? Flere långivere vil se, at du har en stak kontante besparelser, der er resterende efter du forkaster en udbetaling og betaler for lukkeomkostninger.
Det har altid været almindeligt, at låntagere af jumbo-pant kræves for at bevise over for långivere, at de har tilstrækkelige reserver i likvide aktiver, forklarer Melissa Cohn, udøvende realkreditbankmand hos William Raveis Mortgage. (En hurtig forklaring: Jumbo-lån, også kaldet misligholdte lån, er realkreditlån, der finansierer boliger, der er for dyre til at kvalificere sig til konforme lån. Federal Housing Finance Agency sætter disse standarder - maksimumet for et konformt lån i 2021 er $ 548.250 i de fleste dele af USA. I dyrere postnumre er loftet $ 822.375).
Men nu ser Cohn, som har 40 års erfaring i realkreditbranchen, lignende krav til nogle konforme lån, som er populære blandt førstegangskøbere. Takket være den økonomiske usikkerhed, der indledes af pandemien, vil nogle långivere gerne se, at du har penge nok til at betale dit pant i tre til seks måneder, siger hun. Så hvis din månedlige pantudbetaling er $ 1.800, vil de gerne se $ 5.400 til $ 10.800 i reserver.
Reservekrav - eller de nødvendige penge ud over det, der kræves til udbetaling og lukkeomkostninger - varierer fra klient til klient og långiver til långiver, siger Tony Grech, en senior realkreditlånopretter hos Luxury Mortgage Corp i Michigan. Reserver, forklarer han, kan betragtes som en "kompenserende faktor" i realkreditbeslutningen og kan tilføje styrke til en låntagers ansøgning, hvis der er andre svagheder, såsom en lavere kredit score, lavere udbetaling eller en højere forholdet mellem gæld og indkomst.
”Tilstedeværelsen af reserver kan ofte gøre et lån, som ellers ville blive nægtet, til et lån, der kan godkendes,” siger Grech. "Hvis jeg generelt har et lån, der ikke får godkendelse, vil jeg teste tingene for at se, om en måneds, to måneder eller seks måneders reserver vil hjælpe - og det gør det ofte."
Hvis du sidder fast uden en stor del af ændringer i opsparing, er den gode nyhed, at långivere ofte kan betragte op til 60 procent af den optjente saldo på 401K / IRA-konti som en reservefond, siger Grech. (Du behøver ikke tage distributioner; du skal bare vise, at pengene er på din konto.)
Selvom nogle långivere ikke kræver bevis for en reservefond, er det en ekspert, der foreslår, at have en nødopsparingsfond til at betale mindst tre til seks måneders regninger. En måde at hjælpe med at opveje reservefonden er at afsætte selvangivelsespenge eller stimuleringskontrol, hvis det er muligt, siger Grech.