Vi har alle set forestillingerne på tv: Folk køber fikser-øvre boliger til en lav pris, renoverer og opdaterer dem og sælger dem derefter med overskud. Disse skildringer får flippehuse til at se let, sjovt ud og garanteret en gevinst. Men som du sikkert har gættet, er det ikke altid tilfældet.
Der er mange faktorer involveret i at købe, renovere og sælge et hus under budget og til tiden. Og for potentielle købere af vendte hjem påvirker disse faktorer i sidste ende kvaliteten og prisen på den ejendom, de overvejer.
For at finde ud af, hvilke eksperter inden for fast ejendom virkelig tænk på processen med at vende, vi henvendte os til ni agenter over hele landet for deres input.
Det kommer sandsynligvis ikke som nogen overraskelse, at kvaliteten er den første bekymring, som vores ejendomsmæglere gav udtryk for ved at vende. Mange svømmeføtter forsøger at maksimere deres fortjeneste ved at skære hjørner under renoveringsprocessen, og det inkluderer billige materialer, lurvet arbejde og oversete områder (som ikke at opdatere elektrisk og VVS).
”Det, der engang blev betragtet som en kreativ og lukrativ proces, er blevet noget, agenter og købere er forsigtige med,” siger Miltiadis Kastanis om Douglas Elliman i Miami Beach. ”Omvendte huse opfattes som hjem, der ser godt ud, men hjørner er skåret. Der er meget tid, kræfter og penge, der går med til at gøre disse hjem klar, og ikke alle er villige til at påtage sig den opgave. ”
Elementer, der ofte er af lav kvalitet, inkluderer finish, hardware, apparater og inventar, siger han.
”Dette er en af de største fejl, købere laver, når de køber en flip,” siger hun. "Jeg opfordrer altid klienter til at gennemføre hver eneste inspektion, der er nødvendig."
"Hvis du ikke ved hvad du laver, kan det komme tilbage til at skade dig," siger Lynette Kohn Huber med Walker Reid Realty i Boca Raton, Fla. “HGTV får det til at se let og sjovt ud, men disse mennesker er professionelle med færdigheder og erfaring, og selv de har flops. Der er mange mennesker derude, der kommer ind over hovedet med en flip. ”
Flipping er en meget skarp forretning, siger Chris Cusimano fra Keller Williams Realty i Boca Raton, og du skal have "en masse kontanter og tid" til at gøre det rigtigt, siger han. Efter hans erfaring var overskuddet fra omvendte hjem "OK", men at der er flere penge, der skal tjene til at sælge hjem på den traditionelle måde.
Ud over rigelig tid, penge, færdigheder og erfaring har svømmeføtter brug for meget held for at tjene penge, siger Allen Roth fra Sotheby's International Realty - Beverly Hills Brokerage i Californien. ”De er også nødt til at stole på et eller andet element af held med markedstimingen. Der er utrolig stor risiko involveret, og jeg har set førstehånds svømmeføtter tage betydelige tab, fordi noget blev ødelagt undervejs. ”
Som flipper, hvis heldet ikke er på din side, og processen tager mere tid end forventet, koster det dig, siger Simon Isaacs af Simon Isaacs Fast ejendom i Palm Beach. Hvis du holder fast i en ejendom længere end forventet, kan du blive udsat for ejendomsskatter og vedligeholdelsesregninger, som du ikke havde forventet.
Det er ret almindeligt, at der opstår komplikationer et eller andet sted langs linjen, både for købere og sælgere af vendte hjem. I nogle stater, herunder Texas, er et hjem, der vendes, muligvis ikke kvalificeret til et FHA-lån, bemærker Francesca Conway, en tilknyttet agent med Mesterkontor for Coldwell Banker Realty i Spring, Texas. Titlerækkeregler i Texas siger, at en ejendom skal ejes i 90 dage, før den kan kvalificere sig til et FHA-lån.
”Derfor begrænser det købere, især førstegangs boligkøbere, som undertiden er det bredeste marked for vendte hjem,” forklarer hun.
Som købers agent kan der være flere "hikke", mens spærrede hjem lukkes, siger Ellis. "Budkrigen er naturligvis min største forhindring, da de har tendens til at være mest ønskelige på markedet."
Fra en vippers perspektiv kan der opstå uventede projektomkostninger, der er helt uden for ens kontrol, såsom forsinkelser i tilladelsesprocessen og materielle ordrer, siger Ericka S. Sort, tilknyttet Coldwell Banker Realty i det midatlantiske område, Dupont / Logan Circle-kontoret i Washington, D.C. “For eksempel påvirkede COVID-19 driften af mange offentlige tilladelseskontorer og producenter af byggematerialer, hvilket skabte uforudsete forsinkelser og uventede projektomkostninger. ”
Dette kan skabe en kædereaktion. På grund af sådanne uventede projektomkostninger vælger nogle svømmeføtter at skære hjørner - hvilket igen kan resultere i, at noteringen er på markedet i endnu længere tid.
”Hvis ejendomsprofessionelle kan se hjørnerne skåret, vil vores kunder og deres boliginspektør helt sikkert se det,” siger Black. ”At skære hjørner kan resultere i tab af fortjeneste, fordi hjemmet vil sidde længere på markedet.”
Der er dog en fordel ved at sælge vendte hjem lige nu, og det er takket være COVID-19-pandemien, siger Mia Cottet fra Sotheby's International Realty - Los Feliz Brokerage i Los Angeles. Før var hendes klienter forsigtige med at købe flips og bekymrede sig for, at de ville betale en præmie for arbejde af lav kvalitet. Nu har tingene ændret sig.
”Folk er nu mindre tilbøjelige til at skulle påtage sig tunge renoveringer,” forklarer hun. ”Social distancering med entreprenører i hjemmet kan være akavet, og det kan resultere i alvorlige forsinkelser at skaffe materiale i hjemmet og fra udlandet. Mine kunder beder mere og mere nu om et hjem, der er 'færdigt'. ''
