Refinansiering af din boliglån kommer med så mange gebyrer kan det få dit hoved til at dreje. Der er gebyrer for behandling, gebyrer for titelforsikring, gebyrer for registrering af gerningen - listen fortsætter og fortsætter.
Under refinansieringsprocessen bestiller din långiver typisk en vurdering af dit hjem for at bestemme dets aktuelle værdi. Vent et øjeblik, du tænker, men fik jeg ikke en vurdering, da jeg købte mit hjem i første omgang? Ja, det gjorde du, men chancerne er nogen tid gået, hvilket betyder, at værdien af dit hjem sandsynligvis ændres til bedre eller værre. Som med dit originale boliglån involverer en refinansiering, at din långiver giver dig mulighed for at låne tonsvis af penge - i de fleste tilfælde hundreder af tusinder af dollars - og de vil sikre dig, at dit hjem faktisk er det værd. Værste tilfælde, hvis du standard på dette nye lån, er de nødt til at vide, at de kunne få deres investering tilbage ved at sælge din ejendom.
Afhængig af hvor du bor, kan en hjemmevurdering vurdere i priser fra $ 300 til $ 700. Hvor jeg bor i Colorado løber en vurdering ca. $ 625. Og det vurderingsgebyr kommer lige ud af lommen, hvad enten du køber et nyt hjem eller refinansierer dit eksisterende pant. Jamen, i den store ordning for dit prioritetslån er et par hundrede dollars ikke meget. Men hver krone tæller, når du prøver at foretage kyndige fast ejendomskontrakter, og det er penge, som du måske bruger på renovering eller anlæg til hjemmet.
For nylig lærte jeg under mit hjem refinansiering, at du helt kan undgå dette vurderingsgebyr med en simpel faktor: En afvigelse fra vurderingen. Som navnet antyder betyder en fritagelsesvurdering simpelthen, at din långiver ikke kræver en vurdering for at komme videre med dit lån. Ud over at spare dig penge, kan en vurderingsafkald også fremskynde refinansieringsprocessen. Men hvorfor ville en långiver afstå fra vurderingen? Og hvordan fungerer undtagelsen nøjagtigt? Her er hvad du har brug for at vide.
For at få en fritagelsesvurdering skal du ansøge om en bestemt type lån. Specielt et konventionelt lån, AKA, der er støttet af en privat långiver. Du kan ikke få en afgiftsfritagelse for et VA-lån, et FHA-lån eller et USDA-lån, der er alle typer lån, der støttes af den føderale regering.
Fannie Mae og Freddie Mac, de statsstøttede virksomheder, der hjælper långivere med at få oprindelse i realkreditlån, fastlægger reglerne for vurderingsfritagelser. (Fannie Mae og Freddie Mac giver ikke ud pantelån, men de køber dem fra din långiver på det, der er kendt som det sekundære marked.)
Når du ansøger om refinansiering af pantelån, tager din långiver skridt til at evaluere, hvor risikabel du er som låntager. Dette er grunden til, at de beder om så meget information om din økonomi. Ud over deres egen due diligence kan de også køre dit papirarbejde gennem en særlig underwriting-software, der tilbydes af Fannie Mae eller Freddie Mac.
Softwaren afslører en anbefaling: Ja, denne egenskab kræver en vurdering eller nej, denne egenskab er berettiget til en fritagelse for vurderingsvurdering (vi parafraserer lidt her). Fordi Fannie Mae og Freddie Mac har adgang til så meget pantedata, kan softwaren kæmpe gennem titusinder af vurderingsrapporter for at se, hvordan dit hjem stabler op.
Hvis din långiver vælger at drage fordel af denne fritagelsesvurdering, kommer de med deres egne estimere, hvor meget dit hjem er værd, og præsentere det for dig under samtaler om dit omlægning.
Bedømmelsesfritagelser er stort set temmelig usædvanlige i ejendomsverdenen (Fannie Maes websted siger, at ”flertallet” af hjem ikke vil modtage et afgiftsfritagelsestilbud.) Coronavirus-pandemien har dog gjort dem mere populære. Hvorfor? Fordi social afstand og retningslinjer for karantæne gør det mere udfordrende for en takstmann at besøge dit hjem personligt. Faktisk Fannie Mae endda opfordrede långivere til at give afkald på vurderinger når det er muligt under pandemien. Andre mindre invasive vurderinger er også stigende på grund af COVID-19.
"Afvigelser fra vurderingen er usædvanlige i betragtning af den kritiske betydning af nøjagtig ejendomsvurdering i fast ejendomstransaktioner." forklarer Glenn Brunker, en panteleder hos Ally Home. ”Ally har imidlertid set en uptick kun udvendigt, hvor takstmanden vurderer ejendommen uden at gå ind, og desktop-vurderinger, hvor hjemmeværdien er afledt af eksisterende data om ejendommen på grund af COVID-19 bekymringer. ”
Fannie Mae begyndte at tilbyde vurderingsfritagelser i august 2017 for at give låntagere mere fleksibilitet. De har været stille og roligt sammen i baggrunden lige siden. Brug af dem under pandemien vil imidlertid sandsynligvis øge bevidstheden blandt låntagere.
Nederste linje: Vær ikke bange for at spørge din långiver om, hvorvidt du er berettiget til en afgiftsfritagelse nu eller i fremtiden.
”Det er ikke tabu at stille en långiver, så længe husejere opfylder de nødvendige kvalifikationer,” siger Brunker.
Apropos disse nødvendige kvalifikationer - reglerne varierer mellem Fannie Mae og Freddie Mac, men generelt set, hvis du refinansierer et enfamiliehus eller en condo, er du kvalificeret. Du kan også være berettiget til en vurderingsafkald på et andet hjem eller en investeringsejendom, afhængigt af hvor mange penge du beder om at låne. Fravigelsesvurderinger er tilgængelige for nogle refinansieringer, der er udbetalt (når du refinansierer for at trække penge ud af egenkapital i dit hjem).
Du er ikke berettiget til en vurderingsfravigelse, hvis du ejer andre typer boliger, såsom en duplex, en triplex, en fourplex, et fremstillet hjem, en co-op eller en nybygning.
Selvom Fannie Mae og Freddie Mac udarbejder reglerne, får din långiver afgøre, om du vil give dig en afgiftsfritagelse til sidst. Der er masser af komplicerede scenarier og undtagelser, men den overordnede grund til at kræve, at du får en vurdering, selv når Fannie og Freddie siger, at du ikke har brug for en, er dette: ”Långiveren har nogen grund til at tro, at en vurdering er berettiget,” ifølge Fannie Mae internet side. Det er temmelig bredt og altomfattende, men din långiver er trods alt fronten. Hvis der er noget ved din situation, der giver din långiver pause, kan de kræve, at du fortsætter med en vurdering. Du er selvfølgelig fri til at shoppe rundt med forskellige långivere for at sikre dig, at du får de bedste vilkår, som muligvis inkluderer en vurdering af fritagelse.
Pro tip: Din långiver tilbyder ofte en afgiftsfritagelse, hvis du er en bundsolid låntager - skyhøj kreditværdi, lidt til ingen gæld, en historie med konsekvent at foretage betalinger til tiden og fuldt ud og tonsvis af eksisterende egenkapital i din hjem.
Det er jo dit hus, når alt kommer til alt, og du kan altid anmode om en vurdering, selvom du er berettiget til en undtagelse. Du ønsker måske simpelthen at vide, hvad en uafhængig taksator synes om dit hjem værdi, periode. Måske har du gennemført omfattende, værditilvækende renoveringer, siden du købte dit hjem. Eller måske føler du, at din långiveres estimerede værdi for dit hjem er for lav, hvilket kan betyde, at du ikke får de bedste finansieringsbetingelser. Du har altid muligheden for en vurdering, bare husk, at du er den, der står ved regningen.
”Det er altid godt at vide, hvad en professionel synes, et hjem faktisk er værd, især fordi en takstmand skal sammenligne det med lignende hjem i området,” siger Jeremy Sopko, administrerende direktør for Nationens udlån.