Hvert emne på denne side blev håndplukket af en House Beautiful-redaktør. Vi tjener muligvis provision på nogle af de varer, du vælger at købe.
Enhver, der er så besat af hgtv som vi er kunne tilgives for at hengive os til fantasier om at opgive dit dagjob og genopfinde dig selv som en Fixer øvre–Stil superstjerne til hjemmeforbedring. Jeg mener, hvem der ikke ville være den næste Joanna Gaines eller Leanne Ford? Men hvis dine ærbødigheder hurtigt overgår din virkelighed, skal du måske tænke to gange, før du dykker hovedet ind på markedet for husflipping. Shows har tendens til at glans over nogle af de mindre glamorøse dele af processen (hej VVS-reparation arbejde), bøje begrænsningerne for tid og rum (du gør alt dette i en uge, siger du?), og pris arbejdskraft og materialer til priser, der typisk er uset i dette århundrede.
Og nævnte vi, at vi er dette tæt at gå ind i en recession? Vi talte med eksperthusflippere for at se nøjagtigt, hvad der går i at vende et hjem til fortjeneste, de skjulte omkostninger og farer, og hvorfor nu ikke være det bedste tidspunkt at prøve dig på det.
Det store billede
Der er en grund til, at de mennesker, der bedst egner sig til at vende hjem, er dem med erfaring inden for tilstødende områder - tænk på ejendomsmæglere, hovedentreprenører og designere. De har den mest intime viden om, hvad det kræver at bygge og vedligeholde et hus, både hvad angår typen af arbejdstid og materialeafgifter, der er involveret i større renoveringer, og deres ekspertise kan udligne nogle af de omkostninger, der er forbundet med behandle. At være en ejendomsmægler, for eksempel, kan minimere mæglergebyr på sælgesiden med op til 5%; designere og entreprenører kilder ofte materialer til engros snarere end detailpriser.
”De fleste flippere har en tendens til at fokusere på de æstetiske ting, men at vippe har brug for en masse færdigheder, som folk ikke tænker over,” siger Christopher Totaro, en tidligere entreprenør, der vendte hjem før han blev agent i New York-baserede ejendomsselskab Warburg Realty. ”Du skal have markedskendskab til fast ejendom og en dyb forståelse af byggeprocessen, og du skal tage beslutninger baseret på hvad markedet ønsker, ikke hvad du vil have."
Faktisk siger husflipende veteraner, at den mest almindelige (og kostbare) fejl, førstegangsfixere foretager, er at undervurdere omfanget af arbejdet. ”Medmindre køberen er en erfaren hjemmeinspektør med evnen til at tage hurtige beslutninger om VVS, opvarmning, elektricitet, oversvømmelsessletter, spørgsmål om samfundsstyret, asbest, kulilte, vandtryk, vinduer, apparater og ethvert antal andre elementer, katastrofe er næsten garanteret, ”siger Totaros kollega Gerard Splendore. Tilføjer Totaro, "Hvis du er afhængig af en entreprenør til at fortælle dig, om noget vil fungere, er du over dit hoved."
Industrielle insidere har også en bedre idé om den slags bureaukratiske bureaukrati og kommunale retningslinjer, der alt for ofte holder projekter op - og hvordan man navigerer rundt omkring dem. ”Jeg foreslår, at man besøger byplanlæggeren og læser op om retningslinjer for by- og bybyggeri,” siger San Francisco-designer Alison Pickart. "Du finder måske, at visse områder ikke tillader arbejde i weekenderne, hvilket kan udvide din konstruktionstidslinje." Og derfor din bundlinje.
Apropos entreprenører, deres omdømme går foran dem (det vil sige, vis os en der afslutter arbejdet til tiden og under budgettet, så giver vi dig deres vægt i guld). Komplikationer dukker altid op, tidsfrister kommer og går, og budgetter stiger til undertiden svimlende højder. Og mens de fleste flippere i det mindste har en idé om, hvor mange materialer der kan koste dem, er der få anerkende - let at sige kan nøjagtigt vurdere - hvad arbejdskraften involveret i installationen af disse materialer er i nogen givet region.
”Ejendomsudviklere har en klar forståelse af arbejdsomkostningerne på det marked, hvor arbejdet udføres,” siger Pickart. ”Omkostningerne i landdistrikter i visse stater vil være meget forskellige end i forstæder uden for større og endda mellemstore byer. Dette gælder især, hvis du starter, og ikke har et besætning, der er incitamenteret til at udføre arbejdet til den bedste pris for dig. ”
Faktisk, hvis du ikke har et besætning, du har tillid til, kan det at finde en være dens egen slags mareridt, da de er notorisk svære at negle. Og jo længere tid dit projekt tager at starte og afslutte, jo flere penge vil du ende med at betale med diverse omkostninger, der er helt uden tilknytning til dit reparations- eller renoveringsarbejde.
De fleste rookie-husflippers tager to hovedfigurer med i betragtning, når de vejer, om de skal påtage sig et projekt: prisen, som du køber et hus, og hvad du sælger det til. Men erfarne husflippere er hurtige til at påpege, at der er en regnbue med numre, du har brug for for at indregne dit forhold mellem risiko og belønning.
Som ejer af ejendommen bliver du nødt til at betale købsomkostninger på farten, fra titelgebyrer og vurderingsomkostninger til låneafgift og pantebetalinger og måske endda ejendomsafslutningsomkostninger, hvis du har brug for at betale en agent (selvom mæglergebyret 5 til 7% normalt er ansvaret for sælgeren, som kommer til at tænke på det, vil du være på på den anden side). Ifølge Homes.com kan lukkeomkostninger udgøre op til 2-3% af købsomkostningerne. Der er ofte overset holdingsomkostninger, som skatter og forsyningsselskaber; jo længere du ejer huset, desto mere skylder du.
Så er der spørgsmålet om kapitalgevinster. Hvis du planlægger at bo i din flip ejendom i løbet af konstruktionens varighed, er du ikke ansvarlig for at betale skat for overskud, der er foretaget, når huset er solgt. Men hvis ikke, vil du være på krogen overalt fra 10 til 37% af din indtjening, afhængigt af hvor du bor, hvad du tjener og hvor længe du har haft ejendommen.
Når du kender alt dette, hvis du stadig ønsker at flexere dine husvendende muskler, er der et par ting, du kan gøre for at gøre processen lidt glattere. ”Hold fast i et solidt bygget, men grimt fixer,” siger Pickart. "Du vil være så meget bedre, hvis du kan holde dig til kosmetisk arbejde alene, når du lærer forretningen."
Men hvis du sætter dit hjerte i gang med et større projekt, er hendes råd at "lære så meget du kan om huset og kvarteret, før du køber, og få en veludviklet plan med hensyn til design, teknik, maling, belysning og finishplaner, før du begynder at arbejde for at hjælpe dig med at udføre i mindst mulig mængde tid. Planlæg at være på din inspektionsdag og noter, og vær nøje opmærksom på alt, hvad inspektørerne finder, og planlæg en walkthrough med din ingeniør og arkitekt (hvis der kræves større arbejde) og få så meget intel fra dem, så du ved, hvad du er ved mod."
Du skal også tænke som en detektiv og være praktisk. ”Se efter den perfekte storm,” siger Totaro. ”Identificer et område, der hurtigt ekspanderer, og find noget, der er bedrøvet i en grad, der passer til dit skillset. Køb ikke huse, der har fundamenter, der synker. Begynd i det små. ”
Og husk, at timing er en lige så vigtig faktor som noget andet. Flipping af hus er hårdt nok i tider med sikkerhed. ”Der er altid risiko i fast ejendom,” siger Pickart. Hvis du ønsker at hoppe ind i branchen, kan du overveje at gøre det næste år, forhåbentlig når coronavirus-pandemien ikke skaber ødelæggelse på globale systemer. Javisst, renten er på et hele tiden lavt, hvilket tjener til at låne penge til at købe et hus mere overkommeligt end nogensinde, men med en rekord 3,3 millioner amerikanere, der indgiver arbejdsløshed (rejser spørgsmålet, hvem køber?), hele brancher udslettes og verden på randen af en global recession, det er måske et godt tidspunkt at Bliv her.
Følg House Beautiful på Instagram.
Dette indhold oprettes og vedligeholdes af en tredjepart og importeres til denne side for at hjælpe brugere med at give deres e-mail-adresser. Du kan muligvis finde mere information om dette og lignende indhold på piano.io.
Dette kommenterende afsnit oprettes og vedligeholdes af en tredjepart og importeres til denne side. Du kan muligvis finde flere oplysninger på deres websted.