Alexa Blay og hendes mand lejede en kælderlejlighed i Toronto, Ontario, i cirka halvandet år. På oversiden anslår hun, at de sparer omkring $ 300 om måneden på husleje. Desuden kastede udlejeren frynsegoder som gratis parkering og værktøjer, der typisk ikke blev udvidet til lejere i nærliggende lejligheder over jorden.
Selvom Blay siger, at der var ulemper, der fulgte med deres nedenunder levesituation: Frigide temps om vinteren, ldet dagslys, og da hendes udlejere var i baghaven, havde de en klar udsigt til Blays køkken gennem de små vinduer. Men den rigtige forhandler?
”Edderkopperne,” siger hun. ”De varierede fra hus edderkopper til gule sac edderkopper, der ville hoppe ned fra loftet på os.”
Kælderlejligheder (du kan se dem annonceret af deres mere charmerende alias: "lejligheder på haven niveau") kommer med et unikt sæt af fordele og ulemper - hvoraf nogle måske ikke du helt opdager, før du rent faktisk flytter ind i en og går igennem din daglige dag rutine. Du kan også få problemer med lovligheden, hvis kælderenheden ikke overholder din bys koder.
”Selvom vi elskede at have en overkommelig leje i et godt kvarter, opvejer ulemperne hurtigt professionelle,” siger Blay, der driver en madlavningsblog, Nøgle til min kalk.
Her er hvad du ellers har brug for at vide, før du låser dig ind i en lejekontrakt for en kælderlejlighed eller underskriver lukkedokumenter for at købe en.
Haveniveau er en løs periode, siger New York City ejendomsmægler John Jenis. Det kan betyde, at der er grøn plads foran eller bag i bygningen, som muligvis er tilgængelig for lejligheden. Hvis du møder op for at se på en "lejlighed på haven niveau", er hvad du finder en indgang i jordoverfladen, siger Jenis. Ikke lige så glamorøs som den frodige gårdsplads, du måske har forestillet dig, ikke?
En havelejlighed er også ofte placeret mellem første sal og kælderen, siger New York City-baseret agent Shelly Place med Triplemint. Det er måske lidt mere forhøjet end en lejlighed, der virkelig er kælderplan, bemærker hun. Det er ikke så højt som en lejlighed i parlor-niveau, som er øverst i bygningens forreste trin eller bue, og det er et almindeligt layout i nogle byhuse og brunsten, forklarer Place.
En kælder har mindst 50 procent af sin højde over gadeniveau, men en kælder har mindst halvdelen af sin højde under jorden, siger Nadine Adamson, en associeret mægler hos Brown Harris Stevens i New York City og byhus-specialist. I New York City, kældre betragtes ikke lovlige boligarealer i en- og to-familiehuse.
En kælder med dagslys har mindst et vindue i fuld størrelse eller endda en skydedør, siger Bryan Stoddard, direktør for Homewares Insiders, et hjem og designsite. ”Dette giver det mere lys og mere frisk luft, og alt i alt er det en forbedring i forhold til en klassisk kælderlejlighed,” siger han.
I Manhattan er disse kælderenheder - som har større vinduer og kun delvis under jord - omtales ofte som "engelske kældre," siger Emile L’Eplattenier, cheffast ejendomsanalytiker med TheClose.com.
Mens det lavere prispunkt for kælderlejligheder ofte er det vigtigste træk for lejere, har engelske kældre eller dagslys kældre ofte adgang til baghaven, som lejligheder på øverste etage ikke gør. ”Dette kan øge lejen og ikke ubetydeligt,” siger L’Eplattenier.
Koder, der bestemmer, om kælderenhederne er lovlige, varierer ikke kun efter stat, men også efter by. I New York, hvor kælderlejligheder er ret almindelige, juridiske retningslinjer kræver tilstrækkelige udgange og lofter, der er mindst 7 fod høje, for eksempel.
Hvis du overvejer en kælderenhed, anbefaler Place at gennemgå bygningens "certifikat for belægning", som skal specificere, om du kan bo i kælderen som en selvstændig enhed.
”Lej aldrig en lejlighed, der ikke er lovlig,” siger hun. ”Selv hvis din udlejer i sidste ende er den eneste ansvarlige, kan byen tvinge dig til at flytte ud, hvis de finder ud af det.”
Nogle røde flag, hvor din kælderudlejning kan være ulovlige? Udlejere kan anmode om at få en separat P.O. i boksen, eller de kan muligvis undgå at anbringe dit navn på værktøjsregninger, fordi de ved, at de overtræder belægningskoder i henhold til dette tipark fra New York City Department of Buildings.
”De bedste tilbud i nabolaget er ofte kælderlejligheder,” siger Place. Når hun kører comps (dvs. sammenligner data for nylige transaktioner) for både lejere og købere, gør hun det generelt ser, at kælderenheder er 20 procent billigere end andre enheder i samme bygning.
Hvis du ejer lejligheden, og du overvejer at lave en renovering, kan der være visse ting, du kan gøre i en kælderlejlighed, som du ikke har tilladelse til at gøre på en højere etage, siger Place.
”For eksempel kan et [condo] -bræt være mere tilbøjeligt til at godkende at tilføje en vaskemaskine og tørretumbler i en kælderenhed, fordi der ikke er nogen enhed nedenfor til at bekymre sig om lækager i,” siger hun.
Kælderlejligheder har normalt en separat indgang eller adgang til et udendørs rum, påpeger Kobi Lahav, senior direktør i mægler Bor NY. Nedadrettede er dit vindue i jordoverfladen, så det kan være let at se ind i din enhed.
Selvom dette kan falde firkantet i kolonnen med ulemper for nogle, er dem, der er på omvendte tidsplaner - som læger og først svarere - kan have gavn af at leje en lejlighed, der ikke er for lys om dagen, så de kan få et godt øjeblik, Adamson siger.
”Da kælderlejligheder ofte er under eneboliger, er det sandsynligt, at du får mere plads end du ville have i en familiehus,” siger Jeremy Wacksman, præsident ved Zillow.
Det største strukturelle forhold er, at loftet kan være meget lavere end i lejligheder, der er over jorden, siger Stoddard. Når du parrer det med minimal belysning, er det ikke en ideel livssituation for nogle, der foretrækker, at deres rum er åbne og lyse.
Selvom det altid er en god ide at gøre det få lejers forsikring, bør du bestemt vælge det i en kælderenhed. Uden ordentlig dræning kan kælderenheder udsættes for oversvømmelser, siger Adamson. Hvis nogen over dig har en utæt vandhane eller efterlader deres badekar vandhane løbende, kan vandet flyde ind i din enhed.
Når det kommer til skadedyr, kan det være en dårlig idé at lade vinduer tæt på jordoverfladen åbne i en længere periode, siger Stoddard. ”Mus, rotter og andre dyr kan komme på jagt efter mad,” siger han. Derudover kan affaldsdåser placeres tæt på dit vindue, hvilket betyder, at nogle ikke-så-store lugte flyder ind.
Mange kælderenheder vender mod gaden eller indgangen til bygningen eller er i nærheden af et delt vaskerum og kan være støjende på grund af fodtrafik, siger Lahav.
Hvis der er lækage i nogen af lejlighederne over dig, kan det forårsage et formsproblem i kælderenheden, siger Robert Weitz, en certificeret mikrobiel efterforsker og grundlægger af RTK Miljø. Da kælderlejligheder har en tendens til at være delvist eller for det meste under jorden, kan fugt trænge ind fra eventuelle revner i fundamentet, og skimmelsvamp kan vokse bag eller på vægge, lofter og gulve, siger han. Inden du flytter ind, anbefaler Weitz, at kælderenheden testes for skimmel, især hvis der er en muggen lugt.