I en nødsituation, der skulle stimulere en økonomi, der er slået af coronavirus-pandemien, skar Federal Reserve sit benchmark rentesatser til næsten nul, der potentielt kan indlede endnu lavere renter på prioritetslån.
Betyder det dig - en potentiel første gang homebuyer—Skal du håbe på denne chance for at købe et hjem? Det korte svar: Fortsæt med forsigtighed. Meget spiller i økonomien lige nu, siger eksperter, og du skal ikke føle dig presset til at tjene en enorm finansiel engagement, især hvis du er usikker på dit jobsikkerhed, da COVID-19-pandemien omformer amerikansk liv.
”Det er bestemt ikke en gang-i-en-generation mulighed for at købe,” siger Holden Lewis, bolig- og pantekspert hos NerdWallet. ”Der vil altid være huse tilgængelige at købe. Det er bedst at købe, når du personligt og professionelt er klar til at slå sig ned. Køb ikke et hjem nu, bare fordi prioritetsrenterne er lave. ”
Så dybe indåndinger. Du behøver ikke at have større Black Friday-lignende FOMO, hvis du bombarderes med oplysninger om rentesatser idet du er super lav, kan du alligevel ikke med rimelighed have råd til at forpligte dig til, hvad der sandsynligvis er din største økonomiske beslutning liv. Men hvis du befinder dig i et økonomisk sikkert sted med en sund opsparingskonto, der kan være vejr for en økonomisk storm (og en stor derpå), kan det være en fordel at købe et hjem nu.
"Den 30-årige faste prioritetsrente svæver over 3 procent, den laveste, den har været i næsten 50 år," forklarer Andrina Valdes, administrerende salgsleder og administrerende direktør i Hjørnesteinsudlån, Inc. ”Jo lavere prioritetsrente, desto lavere vil en månedlig pantebetaling være. Så enhver, der er på hegnet og tænker på at købe et hjem, kunne virkelig drage fordel lige nu ved at købe til en rekordlav sats. ”
Første ting først: Potentielle boligkøbere, der hører brummerne omkring 0 til 0,25 procent renter, skal vide, at renten på realkreditlån vil sandsynligvis aldrig komme så lavt. Snarere er den føderale rente den sats, som bankerne betaler for at låne penge natten over, og feds har skåret denne sats to gange i de sidste to uger i et forsøg på at stimulere økonomien. Den føderale rente påvirker dog også forbrugere, fordi banker typisk strækker sig lavere satser, som kan gøre det muligt for billigere låntagning på alt fra pantelån til studielån til kredit kort.
Imidlertid har realkreditrenterne allerede været på og i nærheden af historiske lave priser. Eksisterende husejere har draget fordel af disse lave rater og oversvømmet långivere med refinansieringsapplikationer. Da långivere arbejder gennem en efterslæb af disse ansøgninger, tikkede det 30-årige fastforrentede realkreditlån sig faktisk op fra sidste uges laveste tid, ifølge Freddie Mac. Det regeringssponsorerede låneprograms 12. marts-rapport viser det aktuelle 30-årige faste rente på 3,36 procent, hvilket er steget med 0,07 fra for en uge siden, men ned næsten et fuldt procentpoint fra et år siden.
Lad os lave regnestykket og for enkelhedens skyld ikke lagre i udgifter som privat prioritetsforsikring eller skatter (du skal budgettere for disse vigtige omkostninger, men mere om det senere). Hvis du har et 30-årigt fastforrentet pantelån på 3,36 procent på et lån på $ 300.000, ville din månedlige betaling være $ 1.324. Hvis satserne var et procentpoint højere, på 4,36 procent, ville din månedlige betaling på det samme lån være $ 1.495 eller $ 171 mere.
Der er noget andet, som førstegangsejendomsopkøbere kan overse: De renter, du ser i nyhederne, er muligvis ikke den specifikke rente, du kvalificerer dig til, siger Guy Troxler, hovedlånchef FedHome-lånecentre.
”En masse ting kan påvirke din specifikke rente, såsom din kredit, indkomst, den type hjem, du køber, og størrelsen på din udbetaling,” siger han. Så selvom renten på 30-årige faste prioritetslån ligger på 3,36 procent lige nu, kan du muligvis ikke kvalificere dig til en så lav rente.
Patrick Boyaggi, administrerende direktør for markedet for realkreditlån Ejer op, forklarer, at selvom renten er lavere, forbliver standarder for realkreditlån fortsat høje og i nogle tilfælde strammes det, især for mange førstegangs huskøbere. Alt dette gør det sværere at sikre den finansiering, der er nødvendig for at købe et hjem.
En anden udfordring, som førstegangshusejere kan komme over, er lavt lager, især på startmarkedet. På den ene side er satserne lave, hvilket gør betalinger mere overkommelige, men færre hjem på markedet kan forårsage, at boligpriserne er lidt højere end normalt, påpeger mægler Mark Brace med Brace Homes af Berkshire Hathaway i Michigan.
Alligevel med så mange mennesker social distancering og selv-karantæne under coronavirus-udbruddet, vil sammenkomster som åbne huse og show blive mindre hyppige. De, der ikke har brug for at sælge deres hjem med det samme, kan tage deres ejendomme væk fra markedet i et stykke tid og se, hvad der sker, mens de, der har brug for at sælge øjeblikkeligt, måske vil sænke priserne, forventer Christina Leavenworth, en ejendomsmægler i Florida.
Dette vil ikke kun påvirke boligpriserne, men det kan ripple ud til markedet for ferieudlejning. Hvis rejsende fortsætter med at annullere deres planer, kan ejere af ferieboliger have det svært følge med deres udgifter, og vi kan måske se, at disse hjem rammer markedet til lavere priser, Leavenworth siger.
”Hvis priserne falder sammen med rekordlave renter, kan det være den købsmulighed, der er en gang i livet,” siger hun. ”Men lige nu er det bare et vent-og-se-spil.”
Og hvis et stort antal købere udsætter deres husjagt i et par måneder, gør det årets gang travlt forårsmarked mindre konkurrencedygtig samlet. Dette er et andet heldigt tegn for dem, der planlægger at holde kursen.
Coronavirus-pandemien har utvivlsomt forårsaget en masse økonomisk angst, med mere end halvdelen af amerikanske job med høj eller moderat risiko, ifølge en Moody Analytics-rapport citeret af CNN. Amerikanere er bekymrede over reducerede timer, afskedigelser og deres virksomheder lukker helt ned.
Usikkerheden på de finansielle markeder er en medvirkende årsag til de lave realkreditrenter, vi ser, siger Troxler.
”Det er sandsynligt, at realkreditrenterne vil stige, når usikkerheden omkring denne pandemi er gået,” siger han. "F.eks. Efter at en vaccine er udviklet eller efter inddæmning eller behandlingsprotokoller vises effektive."
Når det kommer til udbetalinger, siger Boyaggi, at købere med mindst 10 procent nede er i en god position til at overveje at købe et hjem.
”Hvis du planlægger at bruge et lavprogram med lav betaling, kan du dog vente med at se, hvordan boligmarkedet påvirkes af COVID-19,” siger han. ”Hvis du kun sænker 3 procent og huspriserne afskrives med mere end 3 procent, kan du finde dig selv under vand. Hvis du køber dit hjem på lang sigt - 10-plus-år - er det dog, at kortvarige boligprisudsving er mindre vigtige. "
Selv hvis du har en følelse af jobsikkerhed midt i pandemien og en stor udbetaling klar, er der nogle ting, som du vil overveje, når du vejer, om det nu faktisk er det rigtige tidspunkt at købe. Generelt er husomkostninger - der ikke kun inkluderer dit prioritetslån, men også skatter, forsikringer, forsyningsselskaber, vedligeholdelsesgebyrer, husejers forening kontingent - bør ikke overstige mere end 35 procent af din hjemmebetaling for at føle sig mest økonomisk komfortable, siger Certified Professional Planner Cynthia Meyer.
”Hvis du har god kredit, er chancerne for, at en pantelåner vil være villig til at låne dig mere, men det betyder ikke, at du er nødt til at låne så meget,” siger hun.
Et andet tip fra Meyer: Overvej “hus hacking”Ved at købe en lille familieejendom, bo i en enhed og leje resten. Du kan også leje et ekstra værelse i dit nye hjem eller lejlighed, hvilket kan være lettere for købere, der ikke gør det få børn, og den ekstra indkomst vil hjælpe med at betale dit pant og give dig en anden indkomstskilde i løbet af en recession.
For at føle dig selvsikker i din beslutning, kan det være bedst at ikke bare tale med en långiver, men også at arbejde med en økonomisk planlægger til at afgøre, om det at købe et hus lige nu giver økonomisk mening for din unikke position.
