De siger, at dit hjem er den største investering, du nogensinde vil foretage. Kernen i denne investering er dog dit prioritetslån. Det, der ser ud som et simpelt koncept til pålydende værdi - et lån, der ydes til køb af ejendom - er faktisk meget mere kompliceret.
Derfor vil du høre eksperter inden for økonomi og ejendom både tilbyde deres prioritetsrådgivning (anmodet eller ej) til første gang boligkøbere - og enhver der vil lytte. Det kan føre til mange modstridende forbrug og meget forvirring.
For at skære igennem alt det, talte vi med en person, der kender pantelån indvendigt og udefra fra en købers perspektiv for at finde ud af de bedste brikkerådgivning, de nogensinde har hørt. Her er hvad erfaren ejendomsmægler Zachary Belil er Douglas Elliman i Miami havde at sige.
Dette er vigtigt at huske, siger Belil, da store livsændringer kan sætte dit pant i fare. Han minder om dette, der påvirkede et salg, hvor han var noteringsagent. Køberne havde bestået inspektionsperioden, havde fået et brev med låneforpligtelser og var pakket og klar til at flytte, når telefonen ringede.
”Jeg fik et opkald fra køberens agent, og hun sagde, at køberen skiftede job i den samme branche, men tjente $ 300 mindre om året - en år. Da banken foretog deres endelige gennemgang af filen, annullerede de lånet, ”forklarer han.
Banker tilbyder normalt kun konventionelle prioritetslån, mens pantemæglere har adgang til en række låneprodukter til folk med alle slags økonomiske historier, forklarer Belil.
”Din gennemsnitlige daglige låneansvarlige i din bank får en lønseddel hver anden uge, uanset om du får lånet eller ej,” tilføjer han.
På den anden side vil en god realkreditmægler blive kreativ og arbejde hårdt for at sikre det lån for dig som en potentiel køber, fordi "Hvis de ikke får dig pantelånet, får de ikke betalt," siger han.
Bedømmelsen er en meget vigtig del af låneprocessen, fordi hvis du ønsker et lån til et $ 500.000 hus, skal långiveren se, at ejendommen er så meget værd, siger Belil.
”[Din agent skulle] være på ejendommen den dag, vurderingen finder sted for at møde takstmanden og vise ham eller hende de specielle detaljer i huset,” siger han. De bør medbringe deres eget sæt af nylige sammenlignelige salg eller comps for at bevise husets værdi.
Hvis hjemmet ikke vurderer salgsprisen, er enten du, køberen, nødt til at betale forskellen i kontanter, eller bliver sælgeren nødt til at sænke salgsprisen for at matche vurderingen.
Hvis en potentiel køber ikke har et forhåndsgodkendelsesbrev - hvilket er et brev fra en långiver, der angiver typen og mængden af lån, de kan kvalificere sig til - de er simpelthen ikke parat til at købe et hjem og skulle derfor slet ikke bruge en agent, han siger.
Derfor er den første ting, som enhver agent vil spørge en potentiel køber, hvis de har deres brev i hånden. Hvis de gør det, er det en grønlys at starte husjagt.
Låneansøgningsprocessen er kompliceret, og folk bliver ofte overvældede, mens de samler alle de dokumenter, de er bedt om, siger Belil.
”Nogle gange bliver de meget frustrerede og beslutter at give det hvile i et par dage,” siger han. "Som agent kan jeg ikke lade det ske."
Der er kritiske datoer på købekontrakter, der skal overholdes, så agenten skal samarbejde med køberen for at bevare tingene flytter og sørg for, at deres realkreditmægler eller bankmand får al den information, de har brug for for at behandle Ansøgning.