![Video Q&A: Interiørdesigners bedste måder at øge curb-appel på](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Da min mand og jeg - håbende udlejere, som vi er - fandt ud af, at vi kunne få et FHA-lån til dækning af køb af en duplex, triplex eller fourplex, troede vi, at vi havde regnet med det hele. Men fire måneder og et dusin tilbud senere opdagede vi stadig overraskelser højre og venstre. Dette er, hvad vi ønsker, vi ville have kendt, før vi navigerer på vores mindre informerede, højrisikosøgning med flere familier i hjemmet.
Læs om udlejer / lejerelove i dit område, inden du går på denne rejse! Hver stat og by har deres egne besynderheder, og du kan opleve, at det er bedre at være i selve byen eller i en bestemt forstad. For eksempel har byen Los Angeles meget strenge huslejekontrollove, men de tilstødende byer Beverly Hills, Culver City, Glendale og Pasadena giver udlejere flere rettigheder. Når du håber på at bo i en af enhederne selv, hvis denne enhed ikke er ledig på tidspunktet for salg er det vigtigt at vide, hvad dine rettigheder er som ejer, og hvilke rettigheder lejeren har er. I de fleste tilfælde fortsætter deres lejekontrakt efter salget, og hvis du vil besætte en enhed, skal du Følg visse procedurer, der kan tage op til 90 dage, selvom dit lån kan kræve belægning inden for 60 dage. Vi måtte videregive en ejendom, vi virkelig elskede, fordi vi ikke lovligt kunne besætte den enhed, vi kunne lide bedst. I de fleste områder har en bolig i udlejer flere rettigheder end en fraværende, men der er stadig meget at lære.
Der er to boligmarkeder - et for ejerboliger og et for fraværende eller investor-udlejere. Et par, der handler efter et enebolig, kan se en duplex, de kan lide, og snakke sig selv ind i det, så de har et kontor eller et sted for aldrende forældre. Men markedet for en fourplex indeholder for eksempel næsten udelukkende en anden type køber - en investor, der ikke behøver at forestille sig at gøre bygningen til et hjem.
På grund af denne dikotomi af multifamiliemarkedet, mens duplex-lister mere ligner enfamilieboliger (med masser af billeder, rene rum og masser af oplysninger, der hjælper dig med at få dig ophidset), oversigterne rettet mod investorer er ofte ret sparsom. Ofte inkluderer de ikke mere end et enkelt foto (trukket fra Google gadevisning ikke mindre) og den mest korte beskrivelse. Foretag ingen fejl: Det er her tilbudene lever. I investormarkedet er ROI (afkast på investering) konge, og følelser indgår ikke i prisen.
Vi faldt i fælden af følelsesmæssig beslutningstagning efter at have besluttet os for at købe en triplex i et fantastisk kvarter. Vores tilbud blev accepteret, kun for at finde ud af, at vores bank (som vi blev forhåndsgodkendt gennem) ikke ville finansiere købet. Hvorfor ikke? Vi brugte et FHA-lån, som krævede, at potentielle triplexes eller fourplexes var selvbærende fra første dag. Det betyder, at den husleje, der kommer fra de lejede enheder plus markedsværdien af vores enhed, måtte dække pantelånet med bare lidt plads til lejlighedsvis lejlighed. Det var et chok for systemet at indse, at selv hvis vi kunne tale os selv om at synke flere penge ind i en ejendom, vi elskede, ville resten af verden simpelthen ikke se det på samme måde. Den måde, de ser det på, hvis du standardiserer dit lån, vil de eje ejendommen, og de vil sikre sig, at de ikke mister penge på det - to gange teknisk - hvis det skulle ske.
Lejere har ret til stille nydelse af deres plads, selvom det er til salg. Mellem besatte enheder og fraværende udlejere er du heldig at se kun en enhed personligt, før du afgiver et tilbud. Væd dig til ideen om at få tilbud, vel vidende at når du først ser dig inde, kan du godt trække dem. Sælgeren ved også dette, og vil give dig tid til at se dig omkring (samt få inspektioner, ligesom enhver anden ejendom), før han kræver alvorlige penge.
Hvorfor give slip på en god ting, ikke? De fleste ejendomme, vi så, var på markedet, fordi økonomien ikke fungerede for udlejer længere. Den mest almindelige situation var en udlejer, der ikke hævede huslejen i flere år i træk - til sidst fandt selv uden pengestrømmen for at holde trit med reparationer, og lejere, der ønsker at hænge på en god handel, uanset hvad hvad. Vær forberedt på at håndtere udskudt vedligeholdelse, lejere betaler langt under markedsleje eller begge dele, og juster din tilbudspris i overensstemmelse hermed.