Efter at have foretaget nogle større renoveringer på mit hjem, ønskede jeg at bestemme vores investeringsafkast, hvor meget mere vi kunne gøre, før vores ejendom blev over-forbedret, og hvis det var værd at undersøge refinansiering. Så jeg vendte mig til min åh-så generøse ejendomsmægler, Garrett Ackles af Sémonin i Louisville, Kentucky, for et groft skøn, før vi gik til et officielt skøn. Generelt, når du modtager en vurdering, kommer det med sider, der er svære at sigte gennem fast ejendomssjargon. Så forestil mig min overraskelse, da Ackles gav mig et ligetil nummer og en forklaring næsten enhver kunne forstå.
Mens mange ejendomsmæglere vurderer i form af "dollars pr. Kvadratfod", foretrak Ackles - i det mindste i mit tilfælde og vores område - at bedømme ejendomme i en til femstjerners skala. Grundlæggende ser han på ejendommene i nabolaget, ser, hvad de går efter, og skaber fem forskellige parenteser: Egenskaber, der næsten ikke er levedygtige, er "En stjerne" -egenskaber og top-of-the-line, drømmehuseegenskaber er de "femstjernede" egenskaber, med den median huspris i området som "tre-stjernet" ejendomme.
”Når man ser på det på denne måde, kan jeg let identificere den type køber og den prisklasse, de sandsynligvis ville betale for ejendommen,” fortæller Ackles mig. ”Vi kan derefter tildele en rimelig pris pr. Kvadratfodsområde for hver af” stjerne ”-kategorierne i mikroområdet.” Han sagde også, at denne metode giver ham mulighed for bedre kontrol over afvigelser.
Han fortalte mig, at da vi først købte vores ejendom, ville han have klassificeret den som en lav to-stjernet: Den havde potentiale, den var levelig, men den var i desperat behov for opdateringer. Vi betalte $ 200.000 for det eller ca. $ 50 pr. Kvadratfod. Derefter, når vi foretog indledende generelle opdateringer (som at installere central luft, tonsvis af kosmetiske opdateringer og en tarmjob reno af det forfærdelige tredje sal), sagde han, at vi sprang ind i et solidt mellemhøjt højstjernet hjem, hvor vi skabte vores estimater op til $ 85 kvadratfod til $ 95 pr. kvadrat fod.
Og han havde ret! Da vi havde en officiel vurdering, blev vores hjem værdsat til $ 350.000 efter vores oprindelige opdateringer.
Så vi gjorde flere renoveringer - opdatering af vores køkken, spisekammer og bad (som Ackles fortalte os ville være visuelt og funktionelt værdsat af en højere slutkøber.) Han fortalte os, at disse renos flyttede os ind i en høj tre til lav fire-stjernet kategori. Baseret på sammenlignelige ejendomme i området bragte det os op til $ 110 til $ 115 pr. Kvadratfod, eller mellem $ 429.000 og $ 448.000.
Vi besluttede, at det var værd at refinansiere og fik en officiel vurdering. Det viser sig, han havde ret igen - omend lidt konservativ - og vores hjem var 475.000 dollars værd.
Vi planlægger stadig nogle mindre opdateringer for yderligere at forbedre vores vurdering, men Ackles fortalte os, at vores hus virkelig kun kan komme ind i midterste fire-stjernet vurdering, eller omkring $ 125 pr. kvadratfod, da det er vores egenskabs maksimale værdi på grund af dens placering og generelle funktionalitet. Selvom vi kunne tilføje enhver opgradering til vores ejendom, er der kun så meget afkast af investeringer, vi får for det.
”Ligesom køberen, der ikke ville betale” femstjerners ”penge for et hotel, der ligger en halv kilometer fra stranden, tror jeg ikke der er noget, du kan gøre - eller ethvert beløb, du kan bruge - for at gøre dette til et femstjernet sted, ”Ackles sagde.
Ja, Ackles 'metode er ukonventionel, men fremgangsmåden bag den er almindelig for ejendomsmæglere. Mens Einat Bar, en ejendomsmægler hos Compass i Brooklyn, New York, siger, at hun aldrig har givet en stjerneklassificering, hun og hendes kolleger vurderer generelt egenskaber for tilstand og placering i en skala med sammenlignelige egenskaber på markedet og nyere salg. Dog ikke alle agenter gør dette. Bar bemærker, at nogle agenter i New York City holder sig strengt til pris pr. Kvadratmeter.
Dette er alt for at sige, at du bestemt ikke bør springe over en officiel vurdering, hvis du ønsker at sælge engang snart eller refinansiere - men jeg tror Ackles 'trick har hjulpet mig enormt, når jeg prøver at vurdere, hvad renoveringer er værd at foretage, og hvor meget de vil tilføje vort hjem videresalg værdi.
Før du pakker dine messingarmaturer, terrazzo-accenter og makrame, skal du tage lidt tid på at snige en et eksempel på, hvad ejendomseksperter siger, er de bedste boligtrends, som vi tjekker vores lister på 2020.
Sarah Magnuson
18. december 2019