![De bedste produkter i Target's President's Day Sale](/uploads/acceptor/source/70/no-picture2.png)
Da min kæreste og jeg - begge marineveteraner - besluttede at købe et hjem, kunne vi gøre det uden penge ned og minimal risiko. Selvom dette kan virke som en tusindårige s drøm i dagens boligmarked, det var faktisk en hårdt tjent fordel for vores service. Vores historie er ikke ualmindelig - siden 1944 har mere end 22 millioner servicemedlemmer og veteraner købt boliger med det, der nu kaldes VA-lån. For dem, der ikke ved meget om VA-lån, vil du blive overrasket over den måde, det har påvirket, hvor mange amerikanere der bor - også i dag.
Vores historie begynder den 22. juni 1944 - bare en håndfuld dage efter D-dagen - hvor, efter varm debat, Præsident Franklin D. Roosevelt underskrev Servicemens lov om justering i lov. Da så mange amerikanere kæmpede under 2. verdenskrig, vidste regeringen, at der kunne være en stigning i arbejdsløsheden, når de 15 millioner tjenestemedlemmer vendte hjem. For at hjælpe med at afbøde virkningerne på økonomien og give veteraner en chance for økonomisk at indhente dem derhjemme, er handlingen, også kendt som GI-lovforslaget tillader, at Veterinærministeriet (”VA”) tilbyder undervisnings- og arbejdsløshedsfonde til dem, der havde kæmpet i krig.
Lovforslaget introducerede også det, der kom til at blive kendt som VA-lånet: At hjælpe servicemedlemmer med at få boliger, blev det besluttet, at regeringen ville garantere en del af ikke-penge-ned, lav rente realkreditlån.
Dengang - og stadig i dag - udsteder VA ikke lånene, men forsikrer dem snarere og udsteder en "garanti" - eller et løfte til banken om, at de vil tilbagebetale en del af lånet, hvis det går i misligholdelse. I 1944 var garantien begrænset til 50 procent af lånet og kunne ikke overstige $ 2.000 (den gennemsnitlige boligomkostning var mindre end $ 9.000 dengang). Kun 2. verdenskrigsveteraner kvalificerede sig, og potentielle købere skal have tjent 90 dage i krigen. Veteraner skulle også ansøge inden for to år efter adskillelse fra militæret.
For mange var den første runde en succes: 2,2 millioner VA-lån var doled ud mellem 1944 og 1952. Der var dog voksende smerter, der måtte løses. Der var stigende huspriser, så garantien blev øget til 60 procent af lånet, men kunne ikke overstige 7.500 $ i 1950'erne. Den oprindelige lånetid på 20 år gjorde boligpriserne uoverkommelige, så de blev udvidet til 30 år. Ægtefæller til veteraner, der var døde i tjeneste, blev lukket for fordelene, så det blev til sidst også udvidet til dem. Derudover overførte realkreditindustrien gebyrer og omkostninger til huskøbmanden, idet priserne steg op, så VA fik tilladelse til at regulere, hvem der kunne betale hvad.
Fordi den føderale regering ikke udstedte lånene, førte dette til nogle enorme, varige problemer. Dette betød, at sorte veteraner stadig måtte godkendes til lånet gennem deres lokale banker. Disse anmodninger blev konsekvent afvist på grund af diskriminerende redlining, eller den historiske føderale politik for kodning af mindretalskvarterer som for "usikre" til at sikre pantelån, såvel som Jim Crow-æraenes love, som holdt afroamerikanske familier ude af billige boliger i landet forstæder. Ifølge en artikel fra Edward Edward fra 2006 i Journal of Blacks in Higher Educationi 1947 Mississippi gik kun to ud af 3.000 VA-lån til sorte veteraner. Disse spørgsmål blev ikke eksplicit behandlet før loven om fair bolig fra 1968, men har - stadig i dag - en varig virkning på den demografiske sammensætning af hvem der bor hvor.
I årenes løb, da befolkningen af veteraner voksede med hver krig, gjorde Kongressen flere veteraner berettigede til programmet. Derudover er VA-lånet tilpasset til bedre at imødekomme veteraners udviklende behov: Garantien blev hævet, da boligpriserne steg, udløbsdatoer blev fjernet, lån blev kvalificeret til refinansiering og udbetaling af egenkapital, definitionen af støtteberettigede boliger blev udvidet til at omfatte condos og mobilhome, og miljøvenlige forbedringer blev championed. Derudover måler som "finansieringsgebyr" (en lille procentdel af pant i stedet for PMI, der hjælper med at dække tab i tilfælde af standard) implementeret i 1960'erne, og der er indført undtagelser fra budgetteresekwestrationer, så programmet kan komme veteraner til gode i årevis at komme.
Siden starten har VA-lånet hjulpet mange med at opnå "American Dream" i bytte for deres service. På grund af dette har det skabt en enorm varig kraft. I 2016 blev a ny rekord blev sat med mere end 700.000 boliglångarantier. Årsagen til at det forbliver en så vigtig og populær armatur for det militære samfund er fordi det kan være svært for militærmedlemmer at få konventionel finansiering til et hjem - af mange af de samme grunde var det svært i forbi. Faktisk en ny undersøgelse fra Lejlighedsliste fandt, at veteraner har højere husejerskab end ikke-veteraner (76 procent mod 62 procent).
Det er dog ikke så let for veteraner at få husejerskab, som det engang var. Lejlighedsundersøgelsen fandt, at de seneste veteraner (dem, der tjente i Post-9/11-æraen) er 35 procent flere omkostninger belastet med hensyn til deres bolig end deres forgængere og endda deres ikke-veteran jævnaldrende. Dette er tilfældet, selvom de i gennemsnit tjener mere end ikke-veteraner. Disse unge dyrlæger har kun en husejersats på ca. 40 procent - hvilket stadig er højere end den samlede årtusindfrekvens på 32,2 procent ifølge data fra Urban Institute. Alt dette signaliserer, at det måske er på tide, at Kongressen opdaterer lovforslaget igen.
Selvom dens magt kan have været svækket i de sidste par år, har VA-lån gjort - og fortsat gøre - hjemmeboerskab muligt for tusinder af veteraner. For mange servicemedlemmer og veteraner er det den eneste type lån, de kunne kvalificere sig til.
Og da servicemedlemmer bevæger sig så hyppigt, tilføjes flytteomkostninger hurtigt ud over, hvad de får flyttegodtgørelser til. VA-lånet kan hjælpe med at minimere udgifter til bevægelse uden for lommen, såsom sikkerhedsindskud og udbetalinger.
I dag, for at kvalificere sig til et VA-lån, skal veteraner have mindst 90 på hinanden følgende dage med aktiv tjeneste i krigstid, 181 dage aktiv tjeneste i fredstid, seks år i reservater eller nationalvagt, eller være den overlevende ægtefælle til en veteran eller et servicemedlem, der passerede i pligten eller på grund af et servicetilknyttet handicap. Når en veteran først er berettiget, har de det for livet og kan ansøge om så mange VA-lån, som de ønsker. De kan dog kun have et aktivt pant ad gangen og skal flytte ind i deres hjem inden for 60 dage efter køb.
VA garanterer en fjerdedel af den overensstemmende lånegrænse for lån over $ 144.000 (dette antal kan ændres årligt). Finansieringsgebyrer varierer afhængigt af huspris, forskud og huskøbstatus. Den gennemsnitlige kreditværdighed, der kræves for de fleste långivere, forbliver så lav som 620, og veteraner er i stand til at kvalificere sig selv med en høj gæld-til-indkomst-ratio. Begge krav er mindre strenge end hvad der kræves for militære købere, der søger FHA og konventionelle lån. Krav til boliginspektion og -vurdering er imidlertid strengere end med et konventionelt prioritetslån.
”Jeg var overrasket over, hvor simpelt det var at købe vores hjem,” siger Justin B., et servicemedlem, der for tiden bor i Jacksonville, Florida. Han lukkede lige på sit hjem, som han købte på et VA-lån, efter at han flyttede til sin nye toldstation. ”Min ejendomsmægler og långiver arbejdede så godt, at alt hvad jeg skulle gøre, var at bevise, at jeg var berettiget og underskrev papirer. Jeg havde ikke nogen udbetaling, og ved afslutningen modtog jeg endda en check for mine lukkeomkostninger. ”
Som mange af de veteraner, der har brugt programmet før os, havde min kæreste og jeg en stor oplevelse og kunne købe et hjem, da vi ellers ikke ville have været i stand til det. På grund af skyhøje lejepriser omkring militære installationer sparer vi endda penge hver måned ved at eje et hjem i stedet! Med mange familier, der står over for økonomiske usikkerheder, er VA-låneprogrammet blevet en vigtig fordel for veteraner. Vores veteraner arbejder hårdt for at sikre, at de friheder, vi nyder hver dag, fortsætter med at eksistere, og det er jeg taknemmelig for, at der er et program derude for at hjælpe veteraner og deres familier med at få enderne til at mødes lidt nemmere.
Inden du pakker dine messingarmaturer, terrazzo-accenter og makrame, skal du tage lidt tid på at snige en et eksempel på, hvad ejendomseksperter siger, er de bedste boligtrends, som vi tjekker vores lister på 2020.
Sarah Magnuson
18. december 2019