Nogle gange finder du en behemoth 127-årig viktoriansk ved et så stort tilbud, at det ser dumt ud at passere - selvom det er meget mere, end du har til hensigt at bruge. Så du beslutter at forvandle øverste etage til en fuld tid Airbnb for at hjælpe med at foretage betalinger. Men for at holde så mange penge fra dit sidste hus salg som muligt valgte du at foretage den mindst mulige udbetaling (3,5 procent) på et FHA-pant.
(Hvis du ikke kan fortælle - det er hvad der skete med mig!) Min mand og jeg satte $ 7.600 på vores $ 200.000 hus - måde under den konventionelle visdomstilgang på 20 procent ned og endda mindre end medianen på 6 procent ned for -en første gang homebuyer.
Jeg tror, at hvis jeg skulle gøre det igen, ville jeg stadig gøre det. Ved at holde fast i vores kontanter kunne vi betale direkte for størstedelen af vores (første runde) renoveringer. Men der er nogle ting, som jeg ikke kunne lide at have været i en sådan hast med at skjule over - eller ønske, at jeg havde været i stand til at forudsige - i min spænding over at få huset. Her er fem ting, jeg ville ønske, at jeg ville vide, før jeg går til en lavbetaling.
For at tage den lave, lave udbetalingsmulighed, måtte vi gøre en FHA-pantelån, som kun kræver 3,5 procent ned. Desværre kommer det med en notorisk streng forsikringsproces, og du er nødt til at bruge en FHA-godkendt takstmand. Sælgeren ville næsten ikke tage vores tilbud, da hun fandt, at det var vores finansieringsvej.
Men når vores tilbud blev accepteret, og huset blev inspiceret, blev ægte sjov begyndte. Långivere gik gennem billederne med en fin tandkam. De betragtede hæfteklammer i hårdttrægulvet som en turfare. De balkede, da de så badeværelset på tredje sal manglede et toilet. De græd ondt, da de så maling skrælle i mudderrummet. Vi var nødt til at ordne alle disse ting, før de lavede lånet. Da vores sælger ikke var nøjagtigt imødekommende, måtte vi komme ind og trække hæfteklammer, installere et toilet og male igen vægger os selv (alt ud af lommen), hvilket var en ganske risiko i betragtning af at vi ikke vidste, om vi ender med at få placere. (Heldigvis havde vi en fantastisk ejendomsmægler, der tilbragte en søndag eftermiddag med os til at håndtere alle disse problemer!)
Jeg var bekendt med privat prioritetsforsikring da vi havde haft det på vores første hjem. For at få et realkreditlån med en lav forhåndsinvestering betaler du - låntageren - for forsikring, der dækker långiveren, hvis du misligholder det. Det starter, når du betaler mindre end 20 procent ned. Der er nogle forskellige typer, og vi havde tidligere en, der lod husejeren annullere det efter at have nået 20 procent egenkapital i deres hjem. På andre konventionelle pantelån afsluttes forsikringen automatisk, når du når en 78 procent-værdi-udlånsgrad (skønt du kan bede om, at den skal være taget af sted når du rammer 80!). Men med et FHA-lån er den private forsikring for evigt - den eneste måde, du kan få den taget af, er, hvis du refinansierer til et konventionelt prioritetslån. Det betyder, så længe vi foretager vores pantebetalinger, betaler vi $ 133 om måneden (næsten $ 1.600 om året!) Mod en forsikring for en anden. Det er en masse penge, der kunne gå til meget bedre ting, og jeg hader, at vi er nødt til at betale dem.
Hvis det ikke var nok med uendelige PMI, bliver du ramt af en ekstra forhåndsomkostning med et FHA-lån - en ekstra forsikringspræmie (kendt som Enkeltfamilie på forhånd prioritetsforsikring). Du betaler det til HUD, og det samles med lukkeomkostninger. Jeg havde faktisk glemt dette, indtil jeg gik tilbage og kiggede på vores afsluttende dokumenter (det var en stressende tid, jeg forsøger at blokere fra hukommelsen!). Dette tilføjede $ 3.377,50. I vores tilfælde fik vi sælgeren til at betale nogle lukkeomkostninger efter inspektionen, men det er stadig noget klistermærke. Denne ekstra omkostning - hvis du ruller det ind i dit prioritetslån - kan også betyde, at din månedlige betaling med FHA-lån slutter bliver højere, end du skulle betale med et konventionelt lån, selvom renten er lidt mindre.
Slags af at spise dessert først, tog vi den lave udbetaling til prisen for at kunne gøre noget bedre senere. Vi ville elske at slippe væk fra at puste bort de penge på realkreditforsikring hver måned, og en måde at gøre det på er at refinansiere til et konventionelt prioritetslån, når vi først har bygget noget kapital. Men efter at have finansieret alle undtagen disse få tusinde dollars, fangede vi os effektivt i dette lån, når renten begyndte at stige (og de stiger). Tingene med pantelån er, at de frontbelaster renterne på dine betalinger, hvilket betyder, at de første par år betaler du meget lidt på hovedstolen. Det gør det super svært at få noget forspring med at betale det oprindelige lånebeløb. Så når renten begynder at blive større - som de var nødt til at gøre, da vi tog lånet til en historisk lav rente, som vi gjorde (3,875 procent!) - regner matematikken ikke med en refinansiering. Så vi er låst ind i dette prioritetslån og forsikring, medmindre renten falder drastisk i fremtiden.
To og et halvt år ind valgte vi at gøre nogle større renoveringer for at bringe huset op på det niveau af boliger, der i øjeblikket sælges på vores par blokke. For at tage regningen op, ønskede vi at bruge den egenkapital, vi har opbygget gennem forbedringer og stigning i ejendomsværdien. Men du kan kun låne en bestemt procentdel af dit hjems egenkapital (forskellen i hvad du skylder, og hvad det er værd). Fordi vi havde gjort så lidt fremskridt med at nedbetale hovedstolen (se nr. 4!), Blev vi afsat for, hvad vi kunne låne, og derfor på de forbedringer, vi kunne gøre. (Hvilket måske ikke er så dårligt, fordi det forhindrer os i at komme over hovedet.) Den gode nyhed: Dette tvang os til at være kreative og finde kompromiser ved renoveringer. Takket være det tror jeg, vi har tilføjet mere værdi, end vi har brugt. Men med renteniveauet op, ønskede vi at gøre dette til vores sidste hurra og udføre ALLE arbejdet på én gang, hvilket vi i sidste ende ikke var i stand til at gøre.
Inden du pakker dine messingarmaturer, terrazzo-accenter og makrame, skal du tage lidt tid på at snige en et eksempel på, hvad ejendomseksperter siger, er de bedste boligtrends, som vi tjekker vores lister på 2020.
Sarah Magnuson
18. december 2019