Ejendomsskatter, husejers forsikring, renter, HOA-gebyrer - når det gælder din månedlige prioritetslån, mangler dit låns hovedstol ikke selskab. Stadig er det få af disse ekstraomkostninger og udgifter, der trækker lige så meget ire fra en husejer end privat realkreditforsikring (PMI.)
Hvis du forhåndsvis afskalder ekstra kontanter til en PMI-præmie, behøver privat prioritetsforsikring ingen introduktion. Men for de uindviede, her er en hurtig gennemgang: PMI kræves af en långiver, hvis en låntager ikke er i stand til (eller uvillig) at foretage en 20% -betaling ved brug af et konventionelt prioritetslån til at betale for et hjem (det samme gælder for finansiering gennem Federal Housing Administration, men reglerne og bestemmelserne afvige). I realkreditverden foretrækker långivere, at låntagere har lige så mange penge (eller egenkapital) investeret i et hjem, så det er mindre tilbøjeligt til, at de misligholder det. Når dette imidlertid ikke er muligt, og långiveren har en majoritetsandel i hjemmet, vil långiveren kræve det låntager til at købe privat prioritetsforsikring for at beskytte långiver i tilfælde af misligholdelse og afskærmning.
Kort sagt beskytter PMI långiveren - på låntagers bekostning - og den forbliver på lånet, indtil låntagers egenkapital i hjemmet når 20%. Omkostningerne er heller ikke nøjagtigt ændret i kulstof: Præmier spænder typisk fra 30-70 $ pr. Måned for hver $ 100.000, der er lånt, afhængigt af låntagers udbetalingsbeløb og kredit score. Hvad mere er, husejere har ikke noget at sige til at vælge prioritetsselskabet, og de kan ikke forhandle renten. At tilføje fornærmelse mod skade, der er der ingen garanti at præmieforsikringspræmier, der betales i 2018 og derover, forbliver skattemæssigt fradragsberettiget.
Der er dog en flip side: PMI gør det muligt for huskøbere med en beskeden bankrulle at drage fordel af dagens lave realkreditrenter (nu svæver i det lave 4% -område sammenlignet til 80% -plus-satserne i 80'erne). PMI kan også fjernes helt fra en pantebetaling, hvis den har været "krydret" i mindst 12 måneder, og lånet-værdien (LTV) er højst 80% (læs: Låntager har mindst 20 procent egenkapital i hjem). Alt dette under forudsætning af, at lånet er i god stand.
Det bringer os til den fejl, som førstegangs huskøbere sandsynligvis vil gøre: ikke holde øje med deres LTV-forhold (du kan beregne dette ved at dividere lånets saldo med hjemmets vurderede værdi). Få dette: Långivere er ikke lovpligtigt (eller mere præcist Lov om husejere) for automatisk at opsige PMI på et konventionelt lån, indtil låntagers LTV når 78% (det er baseret på den oprindelige vurderede værdi eller salgspris, alt efter hvad der er lavere). I henhold til den samme handling kan du imidlertid bede skriftligt om, at PMI fjernes, når LTV'en når 80%.
Så hvad er det store? Lad os knuse nogle tal. Lad os sige, at du køber et hjem i morgen for $ 215.600 (den nuværende median boligværdi i USA, ifølge Zillow). Du lægger 5% ned (eller $ 10.780), hvilket giver dig et lånebeløb på $ 204.820. For at andrage om at nedbringe din PMI til 20 procent egenkapital, skal du betale din hovedstol ned til $ 163.856 (lånebeløbet ganget med 0,8). Et kig på en afskrivningsplan for et 30-årigt lån med 4% rente viser, at du når en LTV på 80 procent i december 2027. Men långiveren er ikke påkrævet at annullere politikken før i september 2028, hvor du når en LTV på 78 procent ($ 159.759,60). Det betyder, at du muligvis foretager unødvendige PMI-betalinger i næsten et år - spilder opad på $ 1.300 - hvis du ikke anmoder om, at PMI fjernes.
Selv hvis du indstiller en alarm for december 2027, er ni år lang tid til at vente - og en længere tid til at betale. For husejere på jagt efter en genvej, Amin Taghavi, et pantelånsplanlægger hos Rock Hill Financial i Narberth, Pennsylvania, har nogle råd. ”Gør dit hjemmearbejde,” siger han. ”Efter at have betalt PMI i et helt år, skal du se, hvad sammenlignelige ejendomme sælger til i dit område, og hvis du synes, at dit hjem har været steget nok til at få dig til 20 procent egenkapital, bede om en ny vurdering. ”Dette indebærer, at en takstmand (valgt af långiveren) besøger dit hjem for at bestemme det aktuelle marked værdi; tjenesten koster mellem $ 450 og $ 600, afhængigt af din placering. Omvurderinger kan også være til fordel for husejere, der har foretaget betydelige forbedringer af deres hjem siden den første købsdato. Selvom du behøver at samle hundreder af dollars til tjenesten, kan det være værd at gemme hvad der ville være tusinder af dollars i PMI i løbet af de yderligere otte års betalinger, der ville bringe dig til 20% egenkapital.
En anden måde at spole frem til din endelige PMI-betaling er ved at refinansiere (få et andet prioritetslån med en lavere rente en gang du har mere egenkapital i hjemmet), men med lukningsomkostninger, der skal tages i betragtning, og realkreditrenter langsomt stiger, bliver dette mindre bæredygtigt mulighed. I stedet Jeremy Durkin, en senior prioritetsrådgiver med Trident Mortgage i Philadelphia, Pennsylvania, foreslår, at husejere simpelthen tager på en ekstra $ 200 eller $ 300 til deres pantebetaling hver måned, der går mod at betale hovedstolen. En strategi, der er både idiotsikker og effektiv? Solgt.
Før du pakker dine messingarmaturer, terrazzo-accenter og makrame, skal du tage lidt tid på at snige en et eksempel på, hvad ejendomseksperter siger, er de bedste boligtrends, som vi tjekker vores lister på 2020.
Sarah Magnuson
18. december 2019