Da jeg var i proces med at købe mit hus i Los Angeles besluttede min mand og jeg, at ethvert tilbud, vi fremsatte, måtte komme med uoverensstemmelser. Vi havde brug for tid nok til at udføre en inspektion, foretage en vurdering og få vores lån godkendt.
Ikke hver køber afgiver et tilbud på et hjem med uforudsete forhold, og ikke hver sælger accepterer eventualiteter med deres tilbud. Det afhænger af hvor du bor (for eksempel er betingede tilbud meget sjældne i New York, mens de er temmelig almindelige i Californien), og hvor varmt markedet er.
Du gennemsøger muligvis også gennem oversigtswebsteder og lægger mærke til etiketter som "verserende" og "kontingent" og spekulerer på, hvad de betyder, hvad der er forskellen, og hvad det betyder for dig, en potentiel køber. Lad mig forklare.
Når et tilbud er betinget, betyder det dybest set: ”Jeg tilbyder dig et bestemt beløb til dit hus, hvis ejendom og transaktionen generelt opfylder specifikke betingelser. ”Og det er bagt i kontrakten mellem køberen og sælger.
Køberen har (normalt) et begrænset tidsrum for at sikre sig, at deres eventualiteter er opfyldt for at fjerne dem eller imødekomme dem. I løbet af denne periode er fortegnelsen som regel stadig aktiv (også andre mennesker kan stadig afgive tilbud i huset) - men ikke altid. Når alle eventualiteter er blevet afkrydset, går tilbudet fra at blive mærket som ”kontingent” til “verserende” på mest MLS-sider (Multiple Listing Service) (du bemærker muligvis også forskellige formuleringer, og vi kommer til det på en sek!).
Der er fire typer beredskaber. De første tre er mest almindelige: Den fysiske beredskab (an inspektion af huset, som normalt udføres af en professionel), vurderingen, og lånegodkendelsen.
Tidsrammen for uønskede situationer varierer fra stat til stat, men i Californien er for eksempel standarden tidsramme for en fysisk og vurderingsmæssig beredskab er 17 dage, mens låneberettigelsen normalt er 21 dage.
Den fjerde er en salgssituation: Dette er, når køberen skal sælge deres egen ejendom for at købe den nuværende. Som du kan forestille dig, er det sværere at indstille en tidsbegrænsning for sidstnævnte.
Ifølge agent Lindsay Barton Barrett på Douglas Elliman, kan sælgeren også insistere på en egen beredskab: De sælger kun deres hus, når de finder en ejendom, de skal flytte til eller købe. Dette er dog ikke super almindeligt, da tidspunktet for transaktionen er i luften, og købere foretrækker typisk en mere strømlinet proces, der ikke trækker videre.
Dette betyder, at sælgeren har accepteret et tilbud med uønskede betingelser. Mens køberen arbejder med at møde dem (dvs. planlægge en inspektion eller undersøge en vurdering), har sælgeren dog lov til at lade folk se huset såvel som at afgive tilbud.
Når sælgeren accepterer det betingede tilbud, kan de ikke vise sit hjem eller acceptere tilbud mere. Grundlæggende: Køberen har lagt en ring på det, og det er det. Sælgere vil typisk ikke gå efter denne form for beredskabsmærke, fordi det kan gøre dem hårde se, om køberen føler, at en eller flere af deres eventualiteter ikke er opfyldt, og de beslutter at tage tilbage ud. Sælgeren skulle derefter bringe huset tilbage på markedet og starte forfra.
Køberen har en frist for deres eventualiteter og skal overholde dem. Hvis køberen ikke er i stand til at løse eventualiteterne i tidsrammen pr. Kontrakt, er de enten nødt til at gennemgå tilbudet som det er, eller mister deres alvorlig pengeindskud. Hvis køberen overskrider deres frist, skal sælgerens agent afgive en anmodning om, at køberen udfører en meddelelse, der tvinger køberen til at træffe en beslutning inden for 48-72 timer.
Men selv hvis en sælger får lov til at fortsætte med at vise sit hjem og acceptere tilbud, er de bestemt kan ikke annullere den igangværende købsproces med deres nuværende tilbud, mens det er betinget - uanset hvad hvad.
At have uoverensstemmelser på plads er normalt at beskytte køberen og give dem mulighed for at komme ud af transaktionen, hvis det uventede opstår. For eksempel kunne køberen lære, at et tag, der blev annonceret som "nyt", faktisk er 40 år gammelt og skal udskiftes. Dette ville falde ind under den "fysiske" beredskab, og køberen kan gå ud, per kontrakt (hvis de varsler sælgeren og agenten i tide).
Eller måske har der været en nødsituation i købers familie, hvilket resulterede i, at de ikke længere havde de penge, der var nødvendige til at købe huset eller være i stand til at betale pantelånet - køberen er derfor ikke berettiget til lånet, hvilket betyder, at et af de uforudsete betingelser ikke vil blive opfyldt. Køberen vil have tilladelse til at forlade aftalen.
Når man taler med Los Angeles-baserede Kompass ejendomsmægler Leslie Marquez, siger hun til Apartment Therapy, at købere kan springe ud af ulykkestilfælde, men hun anbefaler ikke førstegangskøbere at gøre det. Købere kan dog blødgøre aftalen ved at reducere tidsrammen, der skal fjernes.
I stedet for 17 dage for en fysisk og vurderingsmæssig beredskab, kan køberen for eksempel tilbyde 12 dage. Eller i stedet for en 21-dages beredskab om lånegodkendelsen, kan køberen forhandle 18 dage.
Det er dog risikabelt, når du opretter et mindre vindue, fordi den tildelte tid tæller weekender og helligdage - og er du afhængig af en masse forskellige mennesker for at levere resultater, der vil påvirke din beslutningsproces.
Og tro mig, selv en enkel husinspektion betyder en stor stak papir, som du bliver nødt til at kommentere, linje for linje. Vil du være i stand til at booke en inspektør med det samme? Vil en låneansvarlig være i stand til at sortere finanserne hurtigt nok?
Det er en no-brainer, at en sælger vil være opsat på at afskaffe eventualiteter til at begynde med - det er mindre risiko for dem, og hvis du har et tilbud, skal du gå direkte til verserende hastighed på processen. Imidlertid er det i mange stater temmelig standard for købere at inkludere beredskab med deres tilbud. Men hvis en af købers eventualiteter venter på, at deres ejendom først skal sælges, er det når de kan forvente, at en sælger er mindre villig til at acceptere den kontrakt. Især hvis sælgeren har andre tilbud, der er mindre komplicerede og tidskrævende.
På nogle markeder er tilbud, der er snoede med eventualiteter, sjældne. Barrett fortæller Apartment Therapy, "Selv på det nuværende svage marked i NYC er det ekstremt sjældent, at en sælger eller køber accepterer en betinget kontrakt."
Så snart alle eventualiteter er fjernet, og alt, hvad der er tilbage i huskøbsprocessen, lukker papirarbejde, betyder det, at hjemmet er i afventning.
Dette er dybest set, hvad det lyder som. Salget afventer, men sælgeren accepterer sikkerhedskopieringstilbud * bare * i tilfælde af, at tingene falder igennem på en eller anden måde.
Det betyder, at selvom de ulykkelige situationer er fjernet, og huset teknisk verserer depot, er sælgeren stadig tilladt at vise deres hjem og acceptere flere tilbud.
Hvis køberen og sælgeren imidlertid ikke accepterede nogen eventualiteter, kan et hus gå direkte til et verserende salg.
Det hele afhænger af aftalen mellem køber og sælger. Hvis kontrakten siger ”Kontingent: Fortsæt med at vise”, kan sælgeren faktisk acceptere flere tilbud.
Og nogle gange ender betingede tilbud ikke med at træne, så det er bestemt ikke en formålsløs mission, hvis du har dit hjerte sat til et hus, der er opført som kontingent. Hvis du gennemser MLS, skal du være i stand til at se huse mærket som sådan. Du vil være i stand til at indsætte et sikkerhedskopi-tilbud (som kræver, at der indbetales et alvorligt depositum).
Hvis du ikke kan afgive et tilbud på en fortegnelse, kan det sige "Contingent: No Show / Without Kick-out." Og det aldrig gør ondt at få din agent til at række ud og se, hvad handlen er med huset. Det kan se ud som om det er i skærsilden, men du ved det aldrig.
Marquez siger, at dette ikke sker meget ofte på et varmt marked: ”Alle vil have, at alt skal gå glat, og især på et super hot marked... ser du ikke mange betingede eller verserende tilbud falde igennem. Normalt vil køber og sælger arbejde noget ud, selvom køberen siger, at en eller flere af deres standarder ikke er opfyldt. ”
I mit tilfælde fandt vi for eksempel, at vores drømmehus havde store fundamentproblemer, der ikke blev afsløret. Vores agent kontaktede sælgers agent og foreslog en løsning: Sælgeren sænker enten prisen eller tilbyder kredit (eller en kombination af begge). Sælgeren sluttede med at blive enige, og vi mødtes halvvejs.
Det er selvfølgelig ikke altid tilfældet. Selvom det er svært at spore nøjagtigt, hvor mange betingede eller verserende tilbud falder igennem hvert år, HomeGo rapporter at mislykkede hjemmesalg er steget fra 1,3 procent til 4,3 procent af alle børsnoterede ejendomme i landet sidste to år (selvom det ikke angiver, om egenskaberne blev opført som betingede eller verserende).
Det hele afhænger af, hvor lang tid escrow-processen er, og den aftalte betingede tidsramme, men du kan (normalt) forvente, at et hus skal gå fra kontingent til verserende om cirka ni dage.
Ifølge Marquez, hvis du arbejder med standard 30-dages escrow, venter du mere eller mindre på, at ulykker skal fjernes. Den længste beredskab er lånegodkendelsen (21 dage). Når lånet er godkendt, går det ni dage før du kan lukke på et hus.
Dette nummer kan dog stige, hvis det er en 45-dages escrow - eller det kan gå ned, hvis køberen og sælgeren har valgt en 14 eller 21-dages tætning (disse er mere sjældne og for det meste forbeholdt enten superfarvede købere eller investorer, der har mindre at tabe, planlægger at vende huset eller begge).
Jeg endte med at gå med 14-dages fysiske og vurderingsmæssige betingelser og en 21-dages lånebegivenhed i mit tilbud, og jeg vil ikke lyve: Det var stressende. Jeg ringede til inspektører og efterlod beskeder og sørgede for, at jeg havde to back-up-inspektører på opfordring til værste tilfælde.
Jeg blev limet på min telefon, i tilfælde af, at min låneansvarlige ringede til brug for mere papirarbejde (heldigvis var der en scanner, jeg kunne snige af på arbejdet, så jeg kunne sende mine selvangivelser og kontoudtog på en rettidig tid mode).
Før du pakker dine messingarmaturer, terrazzo-accenter og makrame, skal du tage lidt tid på at snige en et eksempel på, hvad ejendomseksperter siger, er de bedste boligtrends, som vi tjekker vores lister på 2020.
Sarah Magnuson
18. december 2019