Sidste måned var femårsdagen for Superstorm Sandys dødbringende, destruktive vold gennem New York og New Jersey, der dræbte 157 mennesker og efterlod 50 mia. Dollars i skade i dens kølvandet. Desværre er New York City det stadig uforberedt på en stadig mere sandsynlig oversvømmelseskatastrofe, og det er blandt de amerikanske byer, der er mest udsat for stigende havstand i de kommende årtier.
EN ny analyse af Zillow fandt, at næsten 2 millioner amerikanske hjem til en værdi af tæt på $ 1 billion ville gå tabt, hvis havniveauet steg med et gennemsnit på 6 fod. Nu stiger farvandet ikke ens, og der er ingen garanti for, at de stiger så meget eller meget snart. Men det er et realistisk skøn fra slutningen af århundrede, hvis der i vid udstrækning ikke gøres noget for at reducere emissionerne. (EN 2015-undersøgelse anslået, at de samlede emissioner til dato allerede er tilstrækkelige til at låse ca. 5 fod på havets stigning i havets rette tid.)
Grundnul for denne trussel er Miami, hvor næsten en fjerdedel (24,2%) af alle hjem kunne være under vand ved udgangen af dette århundrede. Mere end 37.000 hjem i Miami Beach alene - en fuld
78% af kvarteret, værd $ 33 milliarder - ville være under vand, hvis havets niveau steg 6 meter.Faktisk er fem af de ti amerikanske byer med de mest udsatte huse (og otte af de 20 øverste) i Florida. Mellem dem risikerer næsten en million Florida-boliger, der er vurderet til mere end $ 380 milliarder dollars, at blive noget nedsænket i 2100.
Men det er ikke kun Floridas problem. New York City har 180.267 boliger - eller 123,2 milliarder dollars værd - i fare, ifølge Zillows analyse; i Boston trues 52.694 hjem til en værdi af $ 42,7 milliarder af højere havniveau. Og mere end halvdelen (56,6%) af alle hjem i Upper Township, N.J., ville være i vandet ved en seks fods stigning i havniveauet for et vandtab på 29,3 milliarder dollars.
Zillow-rapporten illustrerer, at selvom meget af det forventede tab af ejendom ville ramme de dyre bykonditorier i byens centrum og feriehuse ved stranden, som du kunne forvente, stigende hav niveauer ville også udgøre en masse ødelæggelse hos gennemsnitlige husejere: To tredjedele af de udsatte huse er i forstæderne, og 61% vurderes til den gennemsnitlige pris for deres område eller under.
Det er besværligt af et par forskellige grunde. For det første har husejere med lav indkomst og mellemindkomst langt mere af deres formue bundet i deres hjem end de velhavende, der generelt ejer flere aktier og andre investeringer. Og beboere i dyre byer kan drage fordel af statslige, føderale eller kommunale afbødningsbestræbelser, såsom de forskellige havvægge og stormbarrierer, der foreslås New York‘S og Boston'S havne.
I 2016 advarede Freddie Mac-cheføkonom Sean Becketti om, at klimaændringer kunne være til stede en endnu større trussel mod økonomien end boligkrisen. Da de fleste amerikanernes formue er indesluttet i deres egenkapital, begrundede han: ”Hvis disse hjem bliver uforsikringsmæssige og umulige, vil værdien af hjemmene falde, måske til nul. I modsætning til [boligkrise] har husejere ingen forventning om, at værdien af deres hjem nogensinde vil komme sig. ” genopbygning og virksomheder, der er tvunget til at flytte, sagde han, hele samfund kan forsvinde eller løsne sig, og det vil være vanskeligt at fastlægge tidspunktet for en sådan begivenhed - om værdier vil tømme gradvist ud, når havet griber ind, eller kaste sig første gang et nærliggende hjem anses for forsikres.
Det er temmelig kedelige ting. Og alligevel har det ikke forhindret folk i at købe kystnære eller lavtliggende ejendomme med stigende forladelse. Hvad kunne ændre det, Redfin cheføkonom Nela Richardson fortalte mig, er en række destruktive storme. ”Men vi har set det med orkanen Sandy og andre virkelig ødelæggende storme, at efter et par år kommer udviklerne tilbage og bygger i de samme risikable områder,” sagde hun.
En af grundene hertil er det nationale oversvømmelsesprogram. En nylig episode af ”Sidste uge i aften med John Oliver” dybt ned i det våde arbejde i det føderale oversvømmelsesforsikringsprogram, som faktisk subsidierer husejere, der køber i oversvømmende områder.
Nu er oversvømmelsesforsikring temmelig dyr, men den er ikke næsten så dyre, som den sandsynligvis burde være, i betragtning af risikoen for katastrofale skader: 90% af FEMAs katastrofekrav er oversvømmelsesrelaterede.
Programmet var velmenende, designet til at beskytte husejere i kystområder eller ved flodbredden mod at miste alt, da privat forsikring ikke ville dække dem. Men undersøgelser har vist, at subsidieret oversvømmelsesforsikring tilskynder folk til at bo og bygge i områder med høj risiko på bekostning af andre skatteydere.
”Historisk set var der ikke en enorm bygningsopgang på Cape Cod, før oversvømmelsesforsikring var introduceret, ”sagde Peter MacDonald, medejer og risikorådgiver hos Murray og MacDonald Insurance i Falmouth, messe ”Før [det] kunne du ikke rigtig bygge, medmindre du betalte kontant, det var for risikabelt. Men når du først havde haft oversvømmelsesforsikring, sagde bankerne: 'Ja, vi kan låne dig penge.' ”
Programmet har også været insolvent i årevis og betaler mere end det tager ind. Kongressens forsøg i 2012 på bedre at tilpasse oversvømmelsesforsikringssatserne med de underliggende risici med hårdt tilbageslag; meget af loven blev ophævet et år senere. ”Folk, der bor i oversvømmelsespladser, har ikke rigtig betalt de fulde omkostninger ved oversvømmelsesrisikoen,” sagde Ellen Douglas, lektor i hydrologi ved University of Massachusetts Boston. ”Og når forsikringsselskaber derefter skal øge præmierne for at afspejle de fulde risikoomkostninger, kan det være et ret chok - ofte mere end husejere i disse områder har råd til. Det er et rigtig conundrum. ”
Richardson ser en moralsk fare i subsidierne. ”Der er en slags incitamentproblem. Hvis boligkøbere og byer og lokale regeringer skulle internalisere de faktiske risici fuldstændigt, kunne de muligvis træffe forskellige valg, ”sagde hun. ”Men så længe regeringen er i stand til at sikkerhedskopiere dem, er det mindre tilbøjeligt til at indarbejde risikoen for klimaændringer i deres hjemmekøbbeslutninger.”